การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทห้องเย็นในเอเชียแปซิฟิกมีศักยภาพเติบโตท่ามกลางปัจจัยลบในช่วงที่ผ่านมา

ห้องเย็นหรือห้องแช่แข็ง (cold storage) ให้เช่า ยังคงเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพสูงสำหรับการลงทุนระยะยาวในเอเชียแปซิฟิก จากความสามารถในการให้ผลตอบแทนที่มั่นคง และระดับอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าสินทรัพย์ประเภทอื่น จากข้อมูลของ ของ เจแอลแอล (NYSE: JLL) การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ห้องเย็นในเอเชียแปซิฟิกมีแนวโน้มที่จะทะลุ 2 พันล้านดอลลาร์ ก่อนปี พ.ศ. 2573 จากสถิติการลงทุนสูงสุดของสินทรัพย์ประเภทนี้เมื่อปี พ.ศ. 2564 ที่ 948 ล้านดอลลาร์ การเติบโตของการลงทุนในห้องเย็นมีปัจจัยสนับสนุนจากนักลงทุนที่ต้องการกระจายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้มีความหลากหลายมากขึ้น และความต้องการของผู้เช่าที่มีความเฉพาะเจาะจงในการเช่าทรัพย์สินประเภทนี้มากขึ้น

จากนี้ไปจนถึงปี พ.ศ. 2573 เจแอลแอลเชื่อว่าจะมีปัจจัยหลายประการที่จะผลักดันการฟื้นตัวของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทห้องเย็น หลังจากที่ชะลอตัวในช่วงที่ผ่านมา เนื่องจากห้องเย็นนับเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่มีความผันผวนต่ำกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ สนับสนุนโดยความต้องการสำหรับห้องเย็นที่มีอยู่ต่อเนื่อง เพื่อใช้เป็นสถานที่จัดเก็บสินค้าที่เสื่อมสภาพได้ง่าย เช่น อาหารและยา นอกจากนี้ ค่าเช่าที่สูงกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทโกดัง คลังสินค้า และโรงงานให้เช่าทั่วไป ประกอบกับอายุสัญญาเช่าที่ค่อนข้างยาวกว่า จะเป็นปัจจัยหนุนที่จะช่วยดึงดูดนักลงทุนที่มองเห็นศักยภาพของสินทรัพย์ประเภทนี้ 

ผลการศึกษาของ เจแอลแอล เผยให้เห็นว่า ในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา ธุรกรรมการลงทุนซื้อขายห้องเย็นให้เช่าได้ชะลอตัวลง ซึ่งเป็นไปในทิศทางเดียวกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนประเภทอื่น ๆ อันมีสาเหตุมาจากปัจจัยเศรษฐศาสตร์มหภาค อาทิ ดอกเบี้ยและต้นทุนการเงินที่พุ่งสูงขึ้น ในปี พ.ศ. 2564 มูลค่าการลงทุนซื้อขายห้องเย็นในเอเชียแปซิฟิกพุ่งสูงขึ้น ทั้งประเภทที่ใช้เพื่อการกระจายและการจัดเก็บสินค้า มีมูลค่าเฉลี่ย 29.6 ล้านดอลลาร์ต่อรายการ เทียบกับค่าเฉลี่ย 10 ปีซึ่งมีระดับอยู่ที่ 19.1 ล้านดอลลาร์ นอกจากนี้ พบว่าในปี พ.ศ. 2564 มีการลงทุนซื้อขายรายการใหญ่เกิดขึ้นมากถึง 32 รายการ สูงกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปีที่ผ่านมาที่การลงทุนซื้อขายรายการใหญ่เฉลี่ยอยู่ที่ 15 รายการต่อปี ส่วนในปีนี้ พ.ศ. 2566 ที่ผ่านมานี้ ราคาซื้อขายมีมูลค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 16.3 ล้านดอลลาร์ต่อรายการ 

เบน ฮอร์เนอร์ ผู้อำนวยการอาวุโสภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก หน่วยธุรกิจบริการอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มซัพพลายเชนและโลจิสติกส์ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (JLL) กล่าวว่า "ตลาดการลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทห้องเย็นให้เช่าได้ชะลอตัวลงจากปี 2564 เป็นต้นมา แต่ไม่ได้หมายความว่าจะไม่สามารถกลับไปทำสถิติใหม่ได้อีก หลากหลายปัจจัยนับตั้งแต่การเปลี่ยนแปลงในระดับโครงสร้างของรูปแบบการบริโภค ไปจนถึงการซื้อขายออนไลน์ และหลากหลายตัวแปรทางเศรษฐศาสตร์มหภาค จะกระตุ้นให้ตลาดการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้เติบโตได้อย่างต่อเนื่องในระยะยาว โดยการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทนี้จะมาจากกลุ่มนักลงทุนที่มีความเฉพาะเจาะจงในการลงทุนมากกว่ากลุ่มนักลงทุนรายใหญ่ทั่วไป"

อุปสรรคในการเข้ามาลงทุนในสินทรัพย์ประเภทห้องเย็นสำหรับผู้ประกอบการรายใหม่ที่เพิ่มมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลกระทบต่อกิจกรรมการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ แต่ในขณะเดียวกัน ก็สามารถดึงดูดนักลงทุนและผู้ประกอบการที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะด้านให้หันมาให้ความสนใจมากขึ้น เจแอลแอลวิเคราะห์ว่า นักลงทุนโดยทั่วไปเข้าใจมากขึ้นว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทห้องเย็น ต้องอาศัยความรู้ความเข้าใจอย่างลึกซึ้งเกี่ยวกับการทำห้องเย็นที่ต้องมีการควบคุมอุณหภูมิ งานด้านโลจิสติกส์ และการปฏิบัติตามข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ดังนั้นนักลงทุนที่มีความรู้เกี่ยวกับธุรกิจห้องเย็นจึงมีความได้เปรียบ ในขณะที่นักลงทุนอื่น ๆ ทั่วไปจะถูกกันออกไปโดยปริยาย

นอกจากนี้ การลงทุนด้านเทคโนโลยีกำลังกลายเป็นสิ่งที่มีความสำคัญมากขึ้นเรื่อย ๆ เพื่อทำให้ธุรกิจห้องเย็นสามารถตอบโจทย์ความต้องการของผู้เช่า ในแง่ของประสิทธิภาพ และวิธีรับมือกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนไปทั่วโลกที่นำไปสู่การความท้าทายและอุปสรรคด้านการบริหารจัดการห่วงโซ่อุปทาน (Supply Chain Disruption) ดังนั้นการลงทุนในเทคโนโลยีเป็นสิ่งที่นักลงทุนที่สนใจเข้ามาในธุรกิจห้องเย็นให้เช่าต้องคำนึงถึง วิทยาการสมัยใหม่ ไม่ว่าจะเป็นระบบอัตโนมัติ การใช้หุ่นยนต์ และการควบคุมประสิทธิภาพการใช้พลังงาน ล้วนมีบทบาทสำคัญในการยกระดับประสิทธิภาพการปฏิบัติการของห้องเย็น และช่วยลดต้นทุนค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ประกอบการและผู้เช่า ซึ่งทั้งหมดนี้ จะทำให้ธุรกิจห้องเย็นสามารถรับมือกับความเปลี่ยนแปลงได้ดียิ่งขึ้น และเอื้อประโยชน์ต่อนักลงทุนที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะทาง

อิทธิพลด้านเศรษฐศาสตร์มหภาคจะมีส่วนในการกำหนดเงื่อนไขความต้องการสำหรับการลงทุนในธุรกิจห้องเย็นในเอเชียแปซิฟิกเช่นกัน การที่ภูมิภาคนี้มีจำนวนประชากรชนชั้นกลางเติบโตอย่างรวดเร็ว ประกอบกับการเติบโตทางเศรษฐกิจที่รวดเร็วและรายได้ที่เพิ่มสูงขึ้น คาดว่าจะเป็นปัจจัยที่เกื้อหนุนให้มีระดับการบริโภคขยายตัว โดยในระหว่างปี พ.ศ. 2556 ถึง พ.ศ. 2565 การบริโภคภาคเอกชนในเอเชียแปซิฟิกมีอัตราการเติบโตต่อปีแบบทบต้นสูงถึง 4.1% และคาดว่าจะเติบโตเพิ่มขึ้นเป็น 4.7% ในระหว่างปี พ.ศ. 2566 ถึง พ.ศ. 2568

นอกจากนี้ รายได้จากการส่งสินค้าอุปโภคบริโภคให้ลูกค้าในเอเชียระหว่างปี พ.ศ. 2562 ถึง พ.ศ. 2565 ขยายตัวเพิ่มขึ้นมากกว่าเท่าตัว จาก 9.2 หมื่นล้านดอลลาร์ในปี 2562 เป็น 2.69 แสนล้านดอลลาร์ในปี 2565 และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 4.53 แสนล้านดอลลาร์ภายในปี พ.ศ. 2568 หรือคิดเป็นอัตราการเติบโตต่อปีแบบทบต้นที่ระดับ 19.1% ในขณะเดียวกัน ตลาด 3PL (บริษัทที่เป็นบุคคลที่ 3 ที่เข้ามาเป็นผู้ดำเนินการด้านการขนส่ง หรือโลจิสติกส์ให้กับบริษัทผู้ขายและผู้ซื้อ) ทั่วโลก ประเมินว่ามีมูลค่ารวมทั้งสิ้นกว่า 5.56 แสนล้านดอลลาร์ในปี พ.ศ. 2565 โดยตลาดเอเชียแปซิฟิกมีมูลค่าคิดเป็น 1 ใน 3 ของมูลค่าตลาดโลก และคาดว่าระหว่างปี พ.ศ. 2566 ถึง พ.ศ. 2570 จะมีอัตราการเติบโตต่อปีแบบทบต้นที่ระดับ 4.9% สูงกว่าสหรัฐฯ (2.1%) และยุโรป (2.2%)

ในประเทศไทย ความต้องการห้องเย็นกำลังเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ด้วยแรงหนุนหลักจากการส่งออกผลิตภัณฑ์ทางการเกษตรและการแปรรูปทางการเกษตรที่ขยายตัวของประเทศ ซึ่งการเติบโตนี้เป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคและผลกระทบของความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ระดับโลกที่ส่งผลต่อห่วงโซ่อุปทาน

นายไมเคิล แกลนซี่ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด (JLL) กล่าวว่า "ตลาดห้องเย็นในเอเชียแปซิฟิกกำลังอยู่ในขาขึ้น ซึ่งเป็นผลมาจากแรงสนับสนุนจากสถิติประชากรและเศรษฐกิจมหภาคที่แข็งแกร่ง ความต้องการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทห้องเย็นเพิ่มสูงขึ้น โดยได้รับแรงหนุนจากความต้องการสินทรัพย์ที่มีความมั่นคงทางรายได้ สินทรัพย์ประเภทห้องเย็นไม่เพียงแต่ให้ผลตอบแทนทางการเงินที่ดีเท่านั้น แต่ยังช่วยเสริมสร้างให้พอร์ตการลงทุนมีเสถียรภาพและเพิ่มความสามารถในการรับมือกับความเปลี่ยนแปลงได้มากยิ่งขึ้น" นายไมเคิล แกลนซี่ ยังกล่าวเพิ่มเติมว่า "อนาคตของประเภทสินทรัพย์ประเภทห้องเย็นนี้ขึ้นอยู่กับการดึงดูดนักลงทุนที่มีความรู้ความเชี่ยวชาญเฉพาะทาง เข้ามาฟื้นคืนการลงทุนและสร้างเสริมอนาคตระยะยาวให้กับอสังริมทรัพย์เพื่อการลงทุนประเภทนี้ต่อไป และในขณะที่ภาคการส่งออกของประเทศไทยมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ห้องเย็นที่สามารถให้บริการครบวงจรที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าในหลากหลายด้านจึงเป็นสิ่งจำเป็น และมีความสำคัญต่อการรักษาคุณภาพของการส่งออกสินค้าที่เสื่อมสภาพง่ายและเสริมสร้างความแข็งแกร่งของประเทศไทยในตลาดโลก"  

ปัจจุบันตลาดธุรกิจห้องเย็นในประเทศส่วนใหญ่ถูกดำเนินการโดยวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) จากข้อมูลจากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) ระบุว่า บริษัทห้องเย็นที่จดทะเบียนในปี พ.ศ. 2565 จากทั้งหมด 193 แห่ง ส่วนใหญ่เป็น SMEs โดยมีเพียง 12 แห่งเท่านั้นที่เป็นผู้ประกอบการขนาดใหญ่ ซึ่งภาพรวมนี้บ่งชี้ถึงโอกาสที่เพียงพอสำหรับการเติบโตในภาคส่วนนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับหน่วยงานที่สามารถนำความก้าวหน้าทางเทคโนโลยีใหม่ ๆ และแนวทางด้านธุรกิจที่สร้างสรรค์มาใช้ อีกทั้งความแข็งแกร่งทางการเงินของภาคธุรกิจนี้ยังสามารถเห็นได้จากรายได้ต่อปีซึ่งสูงถึง 1.83 หมื่น ล้านบาทในปี พ.ศ. 2565 นอกจากนี้ พื้นที่ห้องเย็นที่มีอยู่ในประเทศไทย ซึ่งคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 850,000 ตารางเมตรในปี พ.ศ. 2565 ยังเน้นย้ำถึงกำลังการผลิตในปัจจุบันและศักยภาพในการขยายเพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดที่เพิ่มขึ้น 

นายกฤช ปิ่มหทัยวุฒิ หัวหน้าแผนกตลาดทุนประจำประเทศไทย บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด (JLL) กล่าวว่า "การพัฒนาอย่างรวดเร็วของธุรกิจห้องเย็นของประเทศไทยสะท้อนให้เห็นถึงธรรมชาติที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลาของตลาดส่งออกของประเทศไทย และความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปในห่วงโซ่อุปทานทั่วโลก นอกเหนือจากการขยายพื้นที่ห้องเย็นโดยทั่วไป การใช้เทคโนโลยีขั้นสูงเข้ามาเพิ่มประสิทธิภาพของห้องเย็นเป็นส่วนสำคัญในการยกระดับตลาดห้องเย็นของประเทศไทย และจะเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ประเทศไทยอยู่ในแนวหน้าของอุตสาหกรรมที่สำคัญนี้อีกด้วย สำหรับตลาดห้องเย็นของประเทศไทยนั้นยังมีศักยภาพในการเติบโตอีกมากมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่พร้อมจะสร้างสรรค์นวัตกรรมและปรับตัว" 

• ข่าวเจแอลแอล
• ข่าวเอเชียแปซิฟิก