วัดชีพจรอสังหาฯ ไทย ฝ่าสุญญากาศทางการเมือง ดีมานด์ผู้ซื้อยังไม่ฟื้น สวนทางตลาดเช่าพุ่งต่อเนื่อง

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย เผยภาพรวมตลาดอสังหาฯ ยังเผชิญความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยที่ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ประกอบกับความไม่แน่นอนทางการเมือง ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของผู้บริโภคโดยตรง คนหาบ้านเลือกชะลอแผนซื้อบ้านหรือใช้เวลาตัดสินใจนานขึ้น เพื่อรอดูสถานการณ์ที่ชัดเจนในอนาคต ขณะที่ภาพรวมราคาที่อยู่อาศัยปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยตามต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น แม้ความต้องการซื้อยังคงชะลอตัว โดยปรับลดลง 4% ในไตรมาสล่าสุด สวนทางตลาดเช่าที่มีแนวโน้มเติบโตอย่างน่าสนใจ ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นทั้งที่อยู่อาศัยแนวสูงและแนวราบ ส่วนความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นถึง 13% สะท้อนให้เห็นเทรนด์ที่อยู่อาศัยยุคนี้ที่ผู้บริโภคเน้นเช่ามากกว่าซื้อ คาดว่าปัจจัยท้าทายหลักของคนอยากมีบ้านในปีนี้ยังมาจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ข้อมูลล่าสุดจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q3 2566 ซึ่งวิเคราะห์จากข้อมูลประกาศขาย-เช่าอสังหาฯ บนเว็บไซต์ DDproperty เผยภาพรวมดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้น 1% จากไตรมาสก่อน (QoQ) แต่ยังลดลง 6% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า (YoY) โดยเป็นการปรับลดลงถึง 10% จากช่วงเวลาเดียวกันก่อนเกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 (ไตรมาส 2 ปี 2562) สะท้อนให้เห็นว่าแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยในระยะยาวยังคงไม่ฟื้นตัวดีดังเดิม อย่างไรก็ดี ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในทุกประเภท เนื่องจากต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งราคาที่ดิน วัสดุก่อสร้าง และค่าแรง ส่งผลให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับขึ้นราคาสินค้าตามไปด้วย โดยทยอยปรับขึ้นเพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อผู้บริโภคในขณะนี้ ส่งผลให้ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวปรับเพิ่มมากที่สุด 2% QoQ ขณะที่ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นในสัดส่วนเท่ากันที่ 1% QoQ ทั้งนี้ หากเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ พบว่า ที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงมีการเติบโตอย่างน่าสนใจ โดยดัชนีราคาของบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ปรับเพิ่มขึ้น 13% และ 6% ตามลำดับ มีเพียงคอนโดฯ ที่ดัชนีราคาลดลงมากที่สุดถึง 25% นายวิทยา อภิรักษ์วิริยะ ผู้จัดการทั่วไป Think of Living และ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (ฝั่งดีเวลลอปเปอร์) กล่าวว่า "ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีนี้มีสัญญาณเติบโต แต่ไม่หวือหวาอย่างที่คาดการณ์ไว้ เนื่องจากมีปัจจัยท้าทายรอบด้าน ทั้งจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงไม่ฟื้นตัว ภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงที่สุดในรอบ 15 ปี ขณะที่ข้อมูลของศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย เปิดเผยว่าดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคเดือนกรกฎาคม 2566 อยู่ที่ระดับ 55.6 ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงครั้งแรกในรอบ 14 เดือน ประกอบกับการที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอย่างต่อเนื่อง ส่งผลกระทบต่อการวางแผนเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยอย่างเลี่ยงไม่ได้ ทำให้ผู้บริโภคกังวลต่อดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านที่เพิ่มขึ้น ขณะเดียวกัน ผู้ที่กำลังผ่อนบ้านก็มีภาระเพิ่มขึ้นและต้องใช้ระยะเวลาผ่อนชำระนานขึ้นตามไปด้วย ซึ่งเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้ทิศทางการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ปีนี้ผันผวนได้เสมอ" "ภาพรวมดัชนีราคาในตลาดอสังหาฯ ไตรมาสล่าสุดปรับตัวขึ้นเล็กน้อยตามกลไกตลาดในทุกประเภทที่อยู่อาศัย ให้สอดคล้องกับต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับเพิ่มขึ้น สวนทางกับความต้องการซื้อที่ลดลงจากปัจจัยแวดล้อมที่กระทบด้านการเงิน ซึ่งสร้างความท้าทายและกลายเป็นอุปสรรคสำคัญในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ผู้บริโภคส่วนใหญ่จึงเลือกชะลอแผนการซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน เพื่อรอดูสถานการณ์ที่ชัดเจนมากขึ้นในอนาคต ดังนั้น หากผู้บริโภคต้องการจะซื้อบ้าน/คอนโดฯ ในเวลานี้ควรเช็กสภาพคล่องทางการเงินก่อนเป็นอันดับแรก ต้องมีการวางแผนการเงินที่รัดกุมและรอบคอบ รวมทั้งมีการสำรองเงินเก็บไว้ใช้ในกรณีฉุกเฉิน และลดการสร้างรายจ่ายที่ไม่จำเป็นที่อาจก่อให้เกิดหนี้สินเพิ่ม หรือเลือกซื้อโครงการบ้านมือสองซึ่งมีต้นทุนราคาที่ถูกกว่า หรือเลือกเช่าที่อยู่อาศัยซึ่งตอบโจทย์ทางการเงินมากกว่าแทน" นายวิทยา กล่าวเสริม เทรนด์เช่ายังโตต่อเนื่อง จับตานโยบายเศรษฐกิจดันคนซื้อบ้าน"จากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงที่มีการแพร่ระบาดฯ ส่งผลให้เทรนด์การเช่าที่อยู่อาศัยเติบโตอย่างเห็นได้ชัด โดยความต้องการเช่าล่าสุดเพิ่มขึ้นถึง 108% ขณะที่ความต้องการซื้อเพิ่มขึ้นเพียง 7% เท่านั้นเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ สะท้อนให้เห็นถึงเทรนด์ Generation Rent ที่พฤติกรรมคนรุ่นใหม่เน้นเช่ามากกว่าซื้อ ส่งเสริมให้ดีมานด์ในตลาดเช่าสูงมากขึ้น เนื่องจากผู้บริโภคกลุ่มนี้เป็นกลุ่มเป้าหมายหลักในตลาดอสังหาฯ เช่นกัน แต่ด้วยความไม่พร้อมทางการเงิน จึงไม่อยากมีภาระผูกพันระยะยาวจากการเป็นหนี้จากการกู้ซื้อที่อยู่อาศัย จึงเลือกการเช่าที่มีความยืดหยุ่นและประหยัดรายจ่ายมากกว่าแทน" "ปีนี้หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าการเติบโตของตลาดท่องเที่ยวจะช่วยผลักดันเศรษฐกิจไทยให้ฟื้นตัวอีกครั้ง รวมทั้งกำลังซื้อชาวต่างชาติจะช่วยขับเคลื่อนให้ตลาดอสังหาฯ โตตามไปด้วย อย่างไรก็ตาม ต้องจับตามองว่าวิกฤติอสังหาฯ ในประเทศจีนจะกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจจีนมากน้อยเพียงใด นอกจากนี้ ยังคงต้องจับตามองปัจจัยท้าทายภายในประเทศอย่างใกล้ชิด รวมไปถึงสถานการณ์ทางการเมืองที่ไม่แน่นอนที่กระทบความเชื่อมั่นของผู้ซื้อและนักลงทุน แต่คาดว่าจะเป็นเพียงผลกระทบในระยะสั้นเท่านั้น เนื่องจากประเทศไทยผ่านความไม่แน่นอนทางการเมืองมานานหลายทศวรรษ แต่ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ก็ยังคงกลับมาเดินหน้าและเติบโตต่อไปได้อย่างค่อนข้างมั่นคง คาดว่าเมื่อจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่เสร็จสิ้นและมีแผนกระตุ้นเศรษฐกิจที่ชัดเจน จะช่วยปลุกความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุนให้กลับมาอีกครั้ง และหากภาครัฐมีมาตรการกระตุ้นการซื้อ-ขายในตลาดอสังหาฯ ออกมา ก็จะช่วยเพิ่มโอกาสให้กลุ่ม Real Demand สามารถเข้าถึงสินเชื่อและเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น ช่วยขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ ให้กลับมาโตอย่างคึกคักอีกครั้งในช่วงปลายปี" นายวิทยา กล่าวสรุป อัปเดตทิศทางตลาดอสังหาฯ ดีมานด์ซื้อระยะสั้นหดตัว สวนทางดีมานด์เช่าพุ่งต่อเนื่องรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q3 2566 ซึ่งวิเคราะห์จากข้อมูลประกาศขาย-เช่าอสังหาฯ บนเว็บไซต์ DDproperty เผยข้อมูลเชิงลึกของตลาดอสังหาฯ ไทยในไตรมาสล่าสุด พร้อมสรุปภาพรวมดัชนีราคา และความต้องการที่อยู่อาศัยทั้งในตลาดซื้อและเช่า รวมทั้งอัปเดตทำเลศักยภาพที่ดัชนีราคาและดัชนีค่าเช่ามีแนวโน้มเติบโตอย่างน่าสนใจดีมานด์ผู้ซื้อชะลอตัว ที่อยู่อาศัยราคา 1-3 ล้านบาท มีจำนวนมากสุด ภาพรวมความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ในระยะสั้นมีการปรับตัวลดลง 4% QoQ และลดลงถึง 32% YoY เนื่องจากผู้บริโภคยังคงเผชิญความท้าทายทางการเงินรอบด้านต่อเนื่องมาตั้งแต่ต้นปี เมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่า ทาวน์เฮ้าส์เป็นที่อยู่อาศัยรูปแบบเดียวที่ความต้องการซื้อเพิ่มขึ้นในไตรมาสล่าสุด โดยเพิ่มขึ้น 1% QoQ (ลดลง 24% YoY) ขณะที่ความต้องการซื้อบ้านเดี่ยวลดลง 2% QoQ (ลดลง 32% YoY) ส่วนความต้องการซื้อคอนโดฯ ลดลงมากที่สุด 4% QoQ (ลดลง 33% YoY) หากเปรียบเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ จะพบว่า ภาพรวมความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นถึง 7% สะท้อนให้เห็นว่าแนวโน้มดีมานด์ผู้ซื้อในระยะยาวยังคงเติบโต แม้จะไม่หวือหวา ที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงมีแนวโน้มเติบโตอย่างน่าสนใจ โดยทาวน์เฮ้าส์มีความต้องการซื้อเพิ่มขึ้นมากที่สุดถึง 27% ตามมาด้วยบ้านเดี่ยวที่เพิ่มขึ้น 20% มีเพียงคอนโดฯ ที่ความต้องการซื้อในระยะยาวยังคงหดตัวและลดลง 1% สะท้อนให้เห็นว่าแม้ปัจจุบันสถานการณ์การแพร่ระบาดฯ จะคลี่คลายลง แต่ด้วยพฤติกรรมผู้บริโภคที่ได้เปลี่ยนไปแล้ว จึงยังคงให้ความสำคัญกับการเลือกที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้นในราคาที่เอื้อมถึงได้ ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงตอบโจทย์ผู้ซื้อและมีสัญญาณบวกในระยะยาว ขณะที่ภาพรวมที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่มีราคาขายอยู่ที่ 1-3 ล้านบาท ด้วยสัดส่วนถึง 27% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพฯ เมื่อพิจารณาตามประเภทอสังหาฯ พบว่า คอนโดฯ และทาวน์เฮ้าส์ส่วนใหญ่มีราคาอยู่ที่ 1-3 ล้านบาท (สัดส่วน 29% และ 41% ตามลำดับ) ขณะที่บ้านเดี่ยวส่วนใหญ่ (43%) มีราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งผู้พัฒนาอสังหาฯ ได้หันมาทำตลาดสินค้าในกลุ่มบ้านระดับพรีเมียมและบ้านหรูมากขึ้น เนื่องจากเป็นกลุ่มผู้บริโภคระดับบนที่มีกำลังซื้อสูงและมีความพร้อมทางการเงินมากกว่า จึงเพิ่มโอกาสในการตัดสินใจซื้อตามไปด้วย และยังมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารและสถาบันการเงินที่น้อยกว่า เมื่อเทียบกับกลุ่มผู้บริโภคระดับกลางและล่าง เมื่อแบ่งประเภทที่อยู่อาศัยตามทำเลยอดนิยมพบว่า "เขตวัฒนา" ถือเป็นทำเลที่มีจำนวนคอนโดฯ มากที่สุดด้วยสัดส่วนถึง 16% ของจำนวนคอนโดฯ ทั้งหมดในกรุงเทพฯ เนื่องด้วยเป็นทำเลศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (CBD) ที่เป็นทั้งแหล่งธุรกิจและแหล่งงานขนาดใหญ่ จึงมีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงตามไปด้วย ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก โดย "เขตประเวศ" เป็นทำเลที่มีจำนวนบ้านเดี่ยวมากที่สุด มีสัดส่วน 8% ของจำนวนบ้านเดี่ยวทั้งหมดในกรุงเทพฯ และทำเลที่มีจำนวนทาวน์เฮ้าส์มากที่สุด ได้แก่ เขตคลองสามวา สัดส่วนอยู่ที่ 10% ของจำนวนทาวน์เฮ้าส์ทั้งหมดในกรุงเทพฯ ดีมานด์ผู้เช่าพุ่งทุกประเภท ดันดัชนีค่าเช่าโตต่อเนื่อง ภาพรวมดัชนีค่าเช่าในกรุงเทพฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นในทุกประเภทที่อยู่อาศัย โดยที่อยู่อาศัยแนวสูงอย่างคอนโดฯ และอะพาร์ตเมนต์มีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 3% QoQ (เพิ่มขึ้น 4% YoY) ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 8% QoQ แต่ยังทรงตัวจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ พบว่า มีเพียงที่อยู่อาศัยแนวราบเท่านั้นที่มีทิศทางเติบโตเป็นบวก โดยดัชนีค่าเช่าบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้นถึง 51% สวนทางกับดัชนีค่าเช่าคอนโดฯ และอะพาร์ตเมนต์ที่ลดลง 9% สะท้อนให้เห็นว่าในช่วงที่ผ่านมาผู้ให้เช่าได้ปรับลดราคาให้สอดคล้องกับความสามารถในการใช้จ่ายของผู้บริโภค เพื่อดึงดูดการตัดสินใจเช่า ท่ามกลางสถานการณ์การแข่งขันในตลาดเช่าที่สูงมากขึ้น ด้านภาพรวมค่าเช่าที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่พบว่า 51% ของที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ทั้งหมดจะอยู่ที่ระดับ 10,000-30,000 บาท/เดือน เมื่อแบ่งตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่าคอนโดฯ และทาวน์เฮ้าส์ส่วนใหญ่จะมีค่าเช่าอยู่ที่ 10,000-30,000 บาท/เดือน (สัดส่วน 53% และ 36% ตามลำดับ) ขณะที่ 50% ของบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่นั้นมีค่าเช่า 100,000 บาทขึ้นไป/เดือน สะท้อนให้เห็นว่าบ้านเดี่ยวขนาดใหญ่ที่มีฟังก์ชั่นครอบคลุมการใช้งาน หรือตั้งอยู่ในทำเลทองมีการนำมาปล่อยเช่ามากขึ้น ซึ่งกลุ่มเป้าหมายครอบคลุมทั้งผู้บริโภคที่มีความสามารถในการใช้จ่ายสูงซึ่งมีแผนย้ายถิ่นฐานในอนาคต และชาวต่างชาติที่มาพำนักในไทยสำหรับภาพรวมดัชนีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้นถึง 13% QoQ แม้จะลดลง 30% YoY ก็ตาม เมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่าความต้องการเช่าในระยะสั้นปรับขึ้นทุกประเภท โดยความต้องการเช่าคอนโดฯ เพิ่มขึ้นมากที่สุดถึง 14% QoQ (ลดลง 30% YoY) ตามมาด้วยบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 6% QoQ (ลดลง 33% YoY) และทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 4% QoQ (ลดลง 30% YoY) อย่างไรก็ดี ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในระยะยาวยังคงมีทิศทางเติบโตเป็นบวก เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ พบว่าภาพรวมดัชนีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นถึง 108% โดยเฉพาะคอนโดฯ ที่ถือเป็นอสังหาฯ เพื่อเช่าที่ได้รับความนิยมสูงสุด มีความต้องการเช่าโตต่อเนื่อง ปรับเพิ่มขึ้นถึง 143% ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 2% มีเพียงบ้านเดี่ยวเท่านั้นที่ความต้องการเช่ายังทรงตัวจากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ จากแนวโน้มความต้องการเช่าที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องนี้ สะท้อนให้เห็นว่าตลาดเช่ายังคงมีแนวโน้มเติบโตในอนาคต เนื่องจากกลุ่มผู้บริโภคยังไม่มีความพร้อมทางการเงินเพียงพอ รวมทั้งไม่อยากมีภาระผูกพันระยะยาวจากการซื้อที่อยู่อาศัย