ตรวจสอบสถานการณ์การขาย
การสำรวจล่าสุด ณ กลางปี 2558 พบโครงการถึง 1,634 โครงการ ที่ยังขายอยู่ในท้องตลาด ทั้งนี้หากนับรวมโครงการที่มีหน่วยเหลือขายตั้งแต่ 20 หน่วยขึ้นไป ซึ่งควรเป็นโครงการที่ยังมีกิจกรรมการขายจริง ๆ อยู่นั้น มีอยู่ 1,185 โครงการ จากการสำรวจข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยทั่วอาเซียนของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ในกรุงจาการ์ตา กรุงพนมเปญ กรุงมะนิลา และนครโฮจิมินห์ ล้วนแต่มีโครงการรอขายอยู่น้อยไม่เกิน 300 โครงการเท่านั้น ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานคร จึงถือว่าคึกคักที่สุดในอาเซียน หากประเทศไทยคืนสู่ความสงบและมีประชาธิปไตยตามที่ทางรัฐบาลสัญญาไว้ ประเทศก็จะยิ่งเติบโตกว่านี้
ภาพรวมของการสำรวจในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลล่าสุดก็คือ มีโครงการที่อยู่อาศัยมีจำนวน 488,026 หน่วยที่สำรวจพบ รวมมูลค่า 1,646,767 ล้านบาท ทั้งนี้เป็นห้องชุดมากสุดถึง 51% รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 23% บ้านเดี่ยว 19% และอื่น ๆ อันได้แก่ บ้านแฝด ตึกแถวและที่ดินจัดสรรอีกเพียง 7% เท่านั้น สินค้าหลักในของเขตทั่วประเทศยังเป็นห้องชุด และในหลายพื้นที่ห้องชุดเพิ่มขึ้นสูงสุด เช่น พื้นที่แถบชายฝั่งทะเล พัทยา ภูเก็ต เป็นต้น
ในขณะนี้มีหน่วยเหลือขายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอยู่ 178,641 หน่วย ตัวเลขหน่วยรอขายนี้เพิ่มขึ้นมาโดยตลอดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา แต่ก็ยังเพิ่มขึ้นไม่มากนัก เพราะปริมาณบ้านในกรุงเทพมหานครมีอยู่ราว 4.8 ล้านหน่วย หรือ 3.7% ของทั้งหมด ในห้วงวิกฤติปี 2540-2542 สัดส่วนนี้สูงถึง 5% ดังนั้นขณะนี้แม้ยังไม่ถึงขั้นวิกฤติ แต่ก็มีแนวโน้มสู่วิกฤติในอนาคตได้ แต่คงกินเวลาอีก 2-3 ปี หากไม่มีการแก้ไขใด ๆ
ตรวจสอบการเปิดตัวโครงการใหม่ ณ กลางปี 2558
สำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งแรกของปี 2558 พบว่า มีการเปิดใหม่ถึง 56,548 หน่วย โดย 56,388 หน่วย หรือ 99.7% เป็นที่อยู่อาศัย แยกเป็นห้องชุดถึง 37,220 หน่วย (66%) ทาวน์เฮาส์ 12,176 หน่วย (22%) และบ้านเดี่ยว 4,230 หน่วยหรือ 8% จะสังเกตได้ว่าสินค้าส่วนใหญ่เป็นสินค้าระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านกลุ่มหนึ่งและ ที่เกิน 10 ล้านขึ้นไปอีกกลุ่มหนึ่ง
สินค้าอีกกลุ่มหนึ่งที่เกิดเพิ่มสูงกว่าปีที่แล้วมากก็คือสินค้าราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท โดยเฉพาะห้องชุด โดยพบว่า มีห้องชุดราคานี้เกิดในปี 2557 จำนวน 10,385 หน่วย แต่ในปี 2558 คาดว่าจะเกิดถึง 18,876 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 82% ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นอย่างแรงในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ปรากฏการณ์นี้ชี้ว่า
1. สินค้าที่ยังขายดี ก็คือสินค้าราคาเกิน 10 ล้านบาทที่ขายแก่คหบดีที่มีรายได้สูง เศรษฐกิจที่ตกต่ำนี้อาจไม่ได้กระทบต่อผู้บริโภคกลุ่มนี้แต่อย่างใด ผลการขาย ยังขายได้ดีพอสมควรแทบทุกทำเล
2. สินค้าราคาถูกเช่นห้องชุดราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ซึ่งหวังขายให้กับผู้มีรายได้น้อย และผู้มีรายได้สูงเพื่อซื้อไว้เก็งกำไร ปรากฏว่าขายได้ดีในบางทำเล และบางบริษัท
การเปิดตัวใหม่ 10 เดือนของปี 2558
จากข้อมูลการเปิดตัวโครการใหม่ 10 เดือนแรกของปี 2558 ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สพบว่ามีปรากฏการณ์ที่ค่อนข้างประหลาด คือมีโครการเกิดขึ้นน้อยลง แต่มูลค่าสูงขึ้น ทั้งนี้ตารางต่อไปนี้แสดงให้เห็นถึงการประมาณการตัวเลขาการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งปี 2558 ใช้ข้อมูล 10 เดือนแรกเป็นฐาน
อาจกล่าวได้ว่าในปี 2558 จะมีโครงการเปิดตัวใหม่ทั้งหมด 107,821หน่วย น้อยกว่าปีที่แล้วที่เปิดถึง 114,094 หน่วย หรือลดลงประมาณ 5% อย่างไรก็ตามที่น่าประหลาดใจก็คือ มูลค่าโครงการเปิดใหม่ในปี 2558 จะเพิ่มขึ้นถล่มทลายเป็น 418,006 ล้านบาท หรือมากกว่าปี 2557 ที่เปิดตัว 344,549 ล้านบาทถึง 21%
ที่เป็นเช่นนี้จะพบว่า สินค้าที่มีราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ซึ่งส่วนมากเป็นห้องชุด จะมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการพัฒนาอยู่ 25% สินค้าราคาถูก มักเป็นสินค้าที่มีผู้ซื้อไว้เก็งกำไรมากที่สุดกลุ่มหนึ่ง ส่วนสินค้าที่มีราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป และโดยเฉพาะราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปนั้น เปิดตัวอย่างถล่มทลายเป็นอย่างมาก เช่น บ้านเดี่ยวและห้องชุดที่มีราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป ปีที่แล้ว เปิดตัวเพียง 449 หน่วย รวมมูลค่า 12,539 ล้านบาท แต่ในปี 2558 นี้ คาดว่าจะเกิด 2,166 หน่วย หรือเป็น 4 เท่า ในขณะที่มูลค่าจะเกิดถึง 71,807 ล้านบาท หรือเกิดเป็น 5 เท่าของปีที่แล้ว
อย่างไรก็ตามสำหรับสินค้าที่อยู่อาศัยที่มีราคา 1-5 ล้านบาทนั้น อาจกล่าวได้ว่าทรุดต่ำลง ในปี 2557 เปิดตัว 89,729 แต่ในปี 2558 คาดว่าจะเปิดตัวเพียง 75,404 หน่วยหรือลดลง 16% ในด้านมูลค่า ปี 2557 เปิดตัว 221,830 ล้านบาท แต่ในปี 2558 นี้คาดว่าจะเปิดตัว 199,528 หรือลดลง 10% นี่แสดงว่าประชาชนทั่วไปที่มีรายได้ปานกลางจนถึงปานกลางค่อนข้างน้อยมีฐานะทางเศรษฐกิจเสื่อมทรุดลง กำลังซื้อจึงน้อยลง
ถ้าไม่นับรวมกลุ่มที่ซื้อบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป จะพบว่าจำนวนหน่วยลดทอนลงไปจากปีที่แล้วถึง 8% เลยทีเดียว กรณีข้างต้นชี้ให้เห็นว่า การเปิดตัวโครงการใหม่นั้นเน้นระดับราคาสูงที่ผู้มีรายได้สูงยังไมได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจที่ตกต่ำลง บ้านเดี่ยวราคา 40 ล้านบาทที่เปิดโดยบริษัทมหาชนใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ยังสามารถขายได้หมดภายใน 1 เดือน เข้าทำนองถึงแม้ประชาชนทั่วไปไม่มีข้าวกิน แต่คนรวยยังมีขนมปังกิน เป็นต้น
การปรับตัวของนักพัฒนาที่ดินในขณะนี้ก็คือ การเปิดตัวจำนวนน้อยลง ยกเว้นสินค้าราคาสูงเพื่อป้องกันความเสี่ยง ดังนั้นเมื่อเปิดตัวน้อยลง ฟองสบู่จึงไม่เกิดขึ้นโดยปริยาย
โครงการที่ประสบปัญหา มีน้อย
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าจากการสำรวจข้อมูลของศูนย์ฯ พบว่า ขณะนี้มีโครงการที่ "เจ๊ง" ประสบปัญหาในการขายจนต้องเลิกร้างไป 129 โครงการ ทั้งนี้ยังมีโครงการที่ยังเปิดขายอยู่ 1,634 โครงการ จำนวนหน่วยที่ "เจ๊ง" เลิกร้างไปหรือรอการปรับปรุงใหม่ 34,038 หน่วย รวมมูลค่า 91,128 ล้านบาท
ในจำนวน 34,038 หน่วยนี้เป็นห้องชุดมากที่สุดถึง 20,067 หน่วยคือ 59% โดยเฉพาะห้องชุดราคา 1-2 ล้านที่ตั้งอยู่ย่านชานเมือง รองลงมาคือบ้านเดี่ยวที่ประสบปัญหา ก็มี 5,673 หน่วย (17%) ส่วนทาวน์เฮาส์ที่ประสบปัญหามี 3,624 หน่วย หรือ 11% เท่านั้น และส่วนมากเป็นทาวน์เฮาส์ราคา 1-2 ล้านบาท กลุ่มอื่น ๆ เช่น บ้านแฝด อาคารพาณิชย์ และที่ดินเปล่าจัดสรร มีเป็นเพียงส่วนน้อย
หากพิจารณาแนวโน้มจะพบว่า ณ สิ้นปี 2557 มีโครงการที่เจ๊งจำนวน 122 โครงการ 34,519 หน่วย มูลค่า 81,704 ล้านบาท แต่ ณ กลางปี 2558 มีจำนวนเพิ่มเป็น 129 โครงการ 34,038 หน่วย มูลค่า 91,128 ล้านบาท สรุปว่า จำนวนโครงการเพิ่ม 7 โครงการ (9%) หน่วยขายลดลง 481 หน่วย (-1%) แต่มูลค่าเพิ่ม 9,424 ล้านบาท (12%) ที่เป็นเช่นนี้แสดงให้เห็นว่า หน่วยขายที่มีราคาสูงขึ้นก็ประสบปัญหาในการขายเช่นกัน ดังนั้นสถานการณ์จึงยังไม่น่าเป็นห่วง
ห้องชุดแนวรถไฟฟ้ายังสบาย
จากการสำรวจล่าสุด ณ เดือนตุลาคม 2558 ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า มีห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้าอยู่ประมาณ 114,959 หน่วยที่แล้วเสร็จในระยะเวลา 6 เดือน - 35 เดือน หรือไม่เกิน 3 ปี ทั้งนี้ไม่นับรวมห้องชุดที่เสร็จมาในเวลาไม่ถึง 6 เดือน เพราะห้องชุดที่เพิ่งเสร็จนั้น ยังต้องรอการเตรียมตัวและตกแต่งก่อนเข้าอยู่อาศัย
ในจำนวนนี้พบว่า มีผู้เข้าอยู่อาศัยแล้ว 82,356 หน่วยหรือ 72% ของทั้งหมด แสดงว่าคงมีการเก็งกำไรน้อย มีหน่วยที่ยังว่างอยู่ 32,603 หน่วย หรือ 28% เท่านั้น เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียดยังพบว่า ผู้ที่ซื้ออยู่มีอยู่ประมาณ 65,590 หน่วย หรือราว 80% ของหน่วยที่มีผู้เข้าอยู่ทั้งหมด ที่เหลือ 16,766 หน่วย เป็นหน่วยที่มีผู้เช่าอยู่ การที่มีผู้เช่าอยู่ไม่มากนักเพียงหนึ่งในห้าเช่นนี้แสดงว่า การเก็งกำไรยังมีไม่มากนัก
หากอนุมานว่าส่วสนที่ยังไม่เข้าอยู่ส่วนมากคือราวสองในสามจะเป็นพวกเก็งกำไรหรือปล่อยให้เช่า ก็อาจประมาณการว่ามีเพียง 10,868 หน่วยของ 32,603 หน่วยที่ว่างอยู่เท่านั้นที่จะย้ายเข้าอยู่อาศัยเอง ดังนั้นตัวเลขของผู้ที่ซื้ออยู่และอยู่อาศัยเอง จะมี 65,590 หน่วยที่เข้าอยู่แล้วบวกด้วย 10,868 หน่วยที่คาดว่าผู้ซื้อจะย้ายเข้าอยู่เอง ดังนั้นผู้ซื้ออยู่เองรวมจึงคาดว่าจะมี 76,458 หรือเป็น 67% หรือสองในสามของจำนวนหน่วยทั้งหมดคือ 114,959 หน่วย การนี้แสดงนัยว่าการเก็งกำไรเป็นส่วนน้อย ส่วนใหญ่ของห้องชุดริมรถไฟฟ้า ตรงกับกลุ่มเป้าหมาย กรณีนี้ต่างจากบ้านเอื้ออาทรที่หลายโครงการปรากฏว่าผู้ซื้อเดิมย้ายออกไปครึ่งหนึ่งแล้ว
ในด้านอัตราผลตอบแทนจะพบว่า ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 5.1% ส่วนอัตราผลตอบแทนเพิ่มขึ้นปีละ 5.8% ทั้งนี้คิดจากค่าเช่า คูณด้วย 10 เดือน (สมมติให้ค่าเช่าเดือนที่ 11-12 เป็นค่าใช้จ่าย ภาษีและค่าดำเนินการ) และหารด้วยราคาตลาด การที่มีผลตอบแทนทั้งจากราคาเพิ่มและผลตอบแทนจากการเช่ารวมค่อนข้างสูงคือ 10.8% แสดงว่าการลงทุนซื้อห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้านี้เป็นการลงทุนที่ดี
สินค้าที่อยู่อาศัยที่มีอนาคต
จากการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยทั้งหมดถึง 1,634 โครงการ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า สินค้าที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา มีดังนี้:
1. ตึกแถวราคา 10-20 ล้านบาท ทำเล I4: ยานนาวาสี มีการปรับราคาขึ้นจาก 12.8 ล้านบาท เป็น 14.586 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 14% แสดงว่าเป็นสินค้าที่เป็นที่ต้องการ
2. ทาวน์เฮาส์ราคา 3-5 ล้านบาท ทำเล H1: บางนา-ตราด กม.1-10 มีการปรับราคาขึ้นจาก 3.99 ล้านบาท เป็น 4.49 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 12.5% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา แสดงว่าเป็นสินค้าที่ได้รับการยอมรับในตลาดในบริเวณนี้
3. ทาวน์เฮาส์ ราคา 5-10 ล้านบาท ทำเล F2: รัชโยธิน แต่เดิมมีราคา 8.2 ล้านบาท ในเดือนธันวาคม 2557 เพิ่มเป็น 9.18 ล้านบาทในเดือนมิถุนายน 2558 หรือเพิ่มขึ้น 12% แสดงว่าสินค้านี้มีความคึกคักเป็นที่ต้องการในพื้นที่นี้
4. ห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท ในทำเล F6: เทพลีลา-มหาดไทย ปรับตัวขึ้นจาก 2.61 ล้านบาท เป็น 2.911 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 11.5% ดังนั้นหากจะทำสินค้าประเภทนี้ออกสู่ตลาดในบริเวณนี้ น่าจะเป็นที่ต้องการ
5. ห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท ทำเล H3: ศรีนครินทร์ (แมคโคร) ราคาเพิ่มจาก 1.125 ล้านบาท เป็น 1.238 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 10.1% แสดงว่าสินค้านี้มีผู้ต้องการมากพอสมควร จึงมีการปรับราคาเพิ่มขึ้น
ในทางตรงกันข้าม มีสินค้าที่ราคาตกต่ำลง ซึ่งแสดงว่าคงไม่เป็นที่ต้องการของตลาดมากนัก จึงต้องลดราคาลงมา ซึ่งผู้ที่จะทำโครงการใหม่พึงระวัง หรือผู้ซื้อพึงระวังเช่นกันว่าเป็นสินค้าที่อาจไม่เหมาะสมกับทำเลนั้น ๆ ได้แก่
1. บ้านเดี่ยวราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปในmำเล C4: บางซื่อ มีราคาปรับตัวลงจาก 25.53 ล้านบาทเป็น 22.5 ล้านบาท หรือราคาลดลงถึง 11.9% ในรอบ 6 เดือน (ธันวาคม 2557 - มิถุนายน 2558) กรณีนี้แสดงให้เห็นว่าสินค้าประเภทนี้อาจไม่เหมาะสมกับย่านนี้
2. บ้านแฝดราคา 3-5 ล้านบาท ทำเล B3: แจ้งวัฒนะ ได้ลงราคาจาก 4.117 ล้านบาท เป็น 3.651 ล้านบาท ลดลงถึง 11.3% ในย่านนี้ อาจมีการพัฒนาเป็นทาวน์เฮาส์ หรือห้องชุด การพัฒนาบ้านแฝดระดับราคานี้อาจไม่เป็นที่ต้อนรับของตลาด
3. ห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท ย่านทำเล K4: อ้อมน้อย ราคาลดจาก 1.329 ล้านบาท เหลือเพียง 1.185 ล้านบาท ลดลง 10.8% ในย่านนี้ ห้องชุดราคาจะต่ำกว่า 1 ล้านบาท และยังมีทาวน์เฮาส์ราคา 1 ล้านบาท แข่งกับสินค้ากลุ่มนี้อยู่ด้วย
4. ห้องชุดราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ย่านทำเล A4: รังสิตคลอง 1-7 ราคาลดลงจาก 0.69 ล้านบาท เป็น 0.616 ล้านบาท หรือลงลง 10.7% ในย่านนี้ห้องชุดที่ขายอยู่ยังไม่เป็นที่ต้องการของตลาดมากนัก จึงมีการลงราคาเพื่อจูงใจให้มีการตัดสินใจซื้อ
5. ห้องชุดราคา 3-5 ล้านบาท ทำเล C2: ติวานนท์-กรุงเทพนนท์ ลงราคาจาก 4.804 ล้านบาท เหลือเพียง 4.3 ล้านบาท หรือลดลง 10.5% ทั้งนี้ในย่านนี้ ห้องชุดกลุ่มใหญ่จะมีราคาต่ำกว่านี้ แสดงว่าการกำหนดราคาอาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง
อนึ่งในการตั้งราคาขายสินค้า หรือการประมาณราคาเพื่อการซื้อสินค้า ควรมีการเปรียบเทียบตลาดให้ชัดเจน ถึงจุดอ่อน จุดแข็ง ในด้านทำเล การก่อสร้าง สภาพโครงการ สภาพแวดล้อม ทางเข้าออก บริการและสาธารณูปการต่าง ๆ ให้ชัดเจน เพื่อไม่ให้ขายหรือซื้อผิดราคา กรณีตัวอย่างข้างต้น จึงเป็นอุทาหรณ์สำคัญ
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจพบว่า ในแต่ละเดือนโครงการหนึ่งๆ ในขณะนี้ขายได้ประมาณ 4.4% ของสินค้าในโครงการนั้น ๆ ส่วนสินค้าที่เพิ่งเปิดใหม่ในปี 2558 มีอัตราการขายได้ต่อเดือนเท่ากับ 16% ทั้งนี้เพราะมีการส่งเสริมการขายดีกว่า ดังนั้นโครงการใดที่ขายได้ต่ำกว่านี้จึงเป็นการขายที่ช้า อาจประสบปัญหาได้ ส่วนโครงการใด ที่ขายได้เร็วกว่านี้แสดงว่าน่าจะประสบความสำเร็จด้วยดี
สิ่งที่รัฐบาลพึงดำเนินการ
หากรัฐบาลกลัวว่าจะเกิดวิกฤติ รัฐบาลควรที่จะ "ล้อมคอก" โดยรัฐบาลควรเร่งสร้างความมั่นคงให้กับระบบตลาดที่อยู่อาศัย โดยรัฐบาลควรมีนโยบายให้บริษัทพัฒนาที่ดินทั้งหลายและผู้บริโภคปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 ที่กำหนดการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภคโดยพร้อมเพรียงกัน จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า โครงการส่วนใหญ่ยังเสร็จไม่ถึง 60%
ดังนั้นจึงมีความเปราะบางในระบบซื้อขายที่อยู่อาศัยอยู่พอสมควร หากเกิดปัญหาวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ขึ้น อาจส่งผลกระทบทั้งต่อผู้ซื้อบ้าน ผู้ประกอบการและสถาบันการเงินเช่นในอดีต และในปัจจุบัน โดยที่พระราชบัญญัตินี้เป็นแบบสมัครใจ จึงแทบไม่มีการปฏิบัติตามพระราชบัญญัติ ดังนั้นรัฐบาลจึงควรมีนโยบายขอให้ทุกฝ่ายปฏิบัติตามพระราชบัญญัตินี้ แทนที่จะเป็นแบบสมัครใจเช่นในปัจจุบัน ทั้งนี้ผลดีก็คือ ผู้บริโภคเกิดความมั่นใจในการคุ้มครองของตลาดอสังหาริมทรัพย์และมาซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น เป็นการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อประโยชน์ต่อทุกฝ่ายทางหนึ่ง
รัฐบาลพึงควบคุมผู้ประกอบการ ผู้รับเหมาสร้างบ้าน และนักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลควรเสนอตราพระราชบัญญัติผู้ประกอบการและผู้ประกอบวิชาชีพบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ แต่การตราพระราชบัญญัติอาจกินเวลานาน ในเฉพาะหน้านี้รัฐบาลจึงควร โดยตั้งสภาอสังหาริมทรัพย์หรือคณะกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยเพื่อกำกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตั้งคณะกรรมการวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน-นายหน้า-บริหารทรัพย์สิน ทั้งนี้รัฐบาลเป็นผู้ควบคุมในฐานะผู้แทนผลประโยชน์ของประชาชน แต่กรรมการควรมาจากการเลือกตั้งของผู้มีส่วนเกี่ยวข้องในวงการโดยตรงอย่างเป็นประชาธิปไตย ไม่ใช่แต่งตั้งเป็นรายบุคคลหรือไม่ใช่แต่งตั้งจากกรรมการสมาคม เพื่อป้องกันการครอบงำโดยบุคคลเฉพาะกลุ่ม
ผลดีที่จะเกิดขึ้นก็คือการควบคุมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภค เมื่อผู้บริโภคมีความมั่นใจในระบบตลาด ก็จะพากันซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น การควบคุมนักวิชาชีพจะช่วยป้องกันการทุจริตและประพฤติมิชอบ ทำให้ผู้บริโภคได้รับการคุ้มครอง ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความมั่นคง เป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการ สถาบันการเงินและสังคมโดยรวม
รัฐบาลยังควรจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยในเบื้องต้น รัฐบาลพึงทำความเข้าใจกับประชาชนถึงประโยชน์ของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ต่างจากภาษีอื่นเพราะเป็นภาษีที่นำมาพัฒนาท้องถิ่นโดยตรง และยิ่งท้องถิ่นพัฒนา มูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะยิ่งเพิ่มสูงขึ้นมากกว่าภาษีที่เสียไป จัดให้มีการประเมินราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามความเป็นจริงเพื่อการจัดเก็บภาษีที่สอดคล้องกับความเป็นจริงและเท่าเทียม และจัดพื้นที่ทดลองการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อให้เป็นตัวอย่าง
ทั้งนี้ผลดีของการนี้ก็คือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเป็นการวางรากฐานของระบอบประชาธิปไตยที่แท้จริงที่ทุกฝ่ายมีส่วนร่วมในการเสียภาษีและได้รับประโยชน์จากภาษี เป็นการกระจายอำนาจตามแนวทางการพัฒนาประเทศ และเมื่อมีการจัดเก็บภาษีนี้แล้ว ภาษีที่ซ้ำซ้อน เช่น ภาษีและค่าธรรมเนียมโอน ก็สมควรยกเลิก ซึ่งจะทำให้ผู้ซื้อขายแจ้งตามราคาจริง ทำให้ราคาซื้อขายที่แจ้งเป็นราคาจริง สามารถนำมาใช้เป็นฐานข้อมูลเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินประกอบการจัดเก็บภาษีและเพื่อวัตถุประสงค์อื่นได้ดียิ่งขึ้น
นอกจากนี้รัฐบาลควรเร่งพัฒนาระบบรถไฟฟ้า แต่ให้เป็นระบบสัมปทาน ไม่ให้เกิดการผูกขาด รวมทั้งการนำที่ดินของรัฐมาพัฒนาเพื่อการพาณิชย์ เพื่อนำเงินมาพัฒนาประเทศให้มากขึ้น เป็นต้น
กระตุ้นเศรษฐกิจด้วยอสังหาฯ ไม่ได้
โดยทั่วไปมักเป็นที่เข้าใจว่า หากส่งเสริมการซื้อบ้านในโครงการที่อยู่อาศัยแล้ว จะทำให้เศรษฐกิจเจริญ รัฐบาลทุกรัฐบาลก็ล้วนออกนโยบายมาเอื้อแก่บริษัทพัฒนาที่ดิน อย่างไรก็ตาม นโยบายเช่นนี้ นอกจากจะไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจแล้ว ยังอาจสร้างปัญหาให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงิน ประชาชนผู้ซื้อบ้านและเป็นอันตรายอย่างยิ่งต่อเศรษฐกิจของประเทศไทย
ในความเป็นจริง เศรษฐกิจในสมัยรัฐบาลทักษิณดีก็เพราะการส่งออกดี ไม่ใช่การใช้สอยแบบ 'อัฐยายซื้อขนมยาย' รัฐบาลแต่ละชุด มักอ้างว่าจะช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยให้สามารถมีบ้านได้ แต่มาตรการที่ออกมากลับไม่ได้ช่วยผู้มีรายได้น้อย เป็นการช่วยระบายสินค้าของผู้ประกอบการ เป็นการส่งเสริมให้บริษัทผลิตปูน ผลิตเหล็ก หรือวัสดุก่อสร้างสามารถขายสินค้าได้ การแข่งขันกันอำนวยสินเชื่อกันขนานใหญ่โดยผ่อนคลายกฎต่าง ๆ ตามผลพวงของการส่งเสริมการซื้อบ้านของรัฐบาล ก็จะเป็นอีกปัจจัยที่นำความพังทลายมาสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ซื้อบ้านมือสอง เงินหมุนวนมากกว่า
หลายคนถูกทำให้เชื่อว่า ไปซื้อบ้านมือหนึ่ง จะทำให้เกิดการก่อสร้าง การจ้างงานมากมาย ทำให้เงินหมุนวนไปมา เป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาประเทศ อย่างไรก็ตามในการซื้อบ้านมือสองที่มีอยู่แล้วก็ยิ่งหมุนวนเงินมากกว่า บ้านมือสองมักถูกกว่ามือหนึ่งประมาณ 20% ผู้ซื้อ ๆ แล้วยังมีเงินเหลือไว้ฉลองได้อีก ซื้อบ้านมือสองก็ยังต้องซ่อมแซมในขณะที่บ้านมือหนึ่งไม่ต้อง ซื้อบ้านมือหนึ่งและมือสองก็ยังต้องซื้อเฟอร์นิเจอร์ จ่ายค่าจดจำนอง ค่าโอน เสียเงินค่าประเมินค่าทรัพย์สิน ค่านายหน้า ฯลฯ เหมือน ๆ กัน
การซื้อบ้านมือหนึ่ง จะเกิดประโยชน์ต่อบริษัทวัสดุก่อสร้างรายใหญ่เช่น บริษัทปูน บริษัทเหล็กซึ่งเป็นองค์ประกอบหลักของบ้าน จะเกิดประโยชน์ต่อผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินเป็นสำคัญ ต้องระเบิดภูเขาทำลายสิ่งแวดล้อมมาสร้างบ้านใหม่ๆ ซึ่งก็เป็นความจำเป็นในแง่หนึ่ง แต่การซื้อบ้านมือสองทำให้เงินหมุนวนโดยไม่ต้องสร้างใหม่ แภม "ลดโลกร้อน" นักธุรกิจ SMEs ก็สามารถขายบ้านนำเงินมาหมุนเวียนทางธุรกิจได้ เป็นต้น
สร้างความปรองดองกับอสังหาฯ
แล้วความวุ่นวายในประเทศและการปรองดองจะทำอย่างไรดี ผมก็ขอเสนอรัฐบาลในฐานะที่ผมเคยทำงานในโครงการที่ปรึกษาของกระทรวงการคลัง กัมพูชาว่า ที่นั่นราคาอสังหาริมทรัพย์แทบเท่ากับศูนย์ในช่วงกรุงพนมเปญแตกเกิดกลียุคไปทั่ว ประชาชนหนีตายไปอยู่ประเทศอื่น กลายเป็นเขมรอพยพหลั่งไหลออกนอกประเทศ ในขณะนี้ประเทศไทยก็เริ่มมี "ไทยอพยพ" ที่เห็นต่างกับรัฐบาลชุดปัจจุบัน และสหประชาชาติก็ให้การรับรองไปหลายรายแล้ว
ผมยังเคยทำงานในโครงการของกระทรวงการคลังอินโดนีเซียและธนาคารโลก ณ กรุงจาการ์ตาว่าหลังการล่มสลายของระบอบเผด็จการทรราชซูฮาร์โตซึ่งโกงกินมากที่สุดในโลกในปี 2541 ปรากฏว่าเกิดสามัคคีเภทในหมู่ประชาชนชาวอินโดนีเซีย และทำให้เกิดการวางระเบิดในพื้นที่ต่าง ๆ ไม่เว้นแต่ละวัน และแทบทุก 6 เดือนจะเกิดระเบิดครั้งใหญ่ ทำให้อินโดนีเซียเป็นประเทศที่มีนักท่องเที่ยวน้อยมาก ทั้งที่เป็นประเทศใหญ่มีศักยภาพสูง
เจ้าหน้าที่รัฐบาลอินโดนีเซียให้ข้อคิดที่น่าสนใจว่า การจะรบกับผู้ก่อความไม่สงบที่หลบอยูในมุมมืดนั้น กระทำได้ลำบากมาก แต่ผู้ก่อความไม่สงบเกิดขึ้นเพราะไม่ได้รับความเป็นธรรมในรูปแบบต่าง ๆ จึงเกิดกรณีเช่นนี้ขึ้น เข้าทำนอง "ยุติธรรมไม่มี สามัคคีไม่เกิด" หากสังคมได้รับการแก้ไขด้วยความยุติธรรม ปัญหาความไม่สงบก็จะหมดไปเอง ดังเช่นอินโดนีเซียในปัจจุบันที่แทบไม่มีข่าวการก่อการร้ายหรือเหตุระเบิดบ่อยครั้งเช่นในอดีต
เข้าใจธรรมชาติอสังหาฯ ก่อนคิดแก้
อสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นตัวแปรตาม (Dependent Variable) แสดงว่าขึ้นต่อปัจจัยอื่นๆ ในกรณีอนาคตหรือแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะดีหรือไม่ ก็จะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ สังคม การเมือง และการสงคราม ฯลฯ ไม่ได้ขึ้นกับตัวทรัพย์สินเองแต่อย่างใด โดยนัยนี้ หากจะวิเคราะห์ว่าอสังหาริมทรัพย์ในปีถัดจากนี้จะเป็นอย่างไร ก็จะพิจารณาจากปัจจัยภาวะเศรษฐกิจและสังคมซึ่งเป็นตัวแปรที่กำหนดภาวะของอสังหาริมทรัพย์เป็นสำคัญนั่นเอง
ยิ่งกว่านั้นการนี้ยังแสดงให้เห็นว่า การจะแก้ไขปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็คือการส่งเสริมให้มีการส่งออก ส่งเสริมการลงทุนด้านอุตสาหกรรม-สาธารณูปโภคจากทั้งนายทุนไทยและเทศ ส่งเสริมการท่องเที่ยว ฯลฯ เพื่อเงินเข้าประเทศมากที่สุด ไม่ใช่แค่ "อัฐยาย ซื้อขนมยาย" หรือ "เก็บเบี้ยใต้ถุนร้าน" ถ้าเรานำเงินตราต่างประเทศเข้ามาได้มาก เมื่อนั้นประชาชนก็จะมีเงินจับจ่ายใช้สอยซื้ออสังหาริมทรัพย์ ถ้าราคายางยัง "สามโลร้อย" ราคาข้าวยัง "เกวียนละเจ็ดพัน" ก็คงทำให้ประชาชนไม่มีกำลังซื้อ ยังไงอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่มีวันฟื้น
แล้วไปยังไงต่อดี
การที่รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นการซื้อบ้าน ในแง่หนึ่งจะไม่ได้ผล เพราะเศรษฐกิจไม่ดี คนไม่ได้ลงทุน ส่วนพวกที่พยายามจะโอนให้ได้ในเวลาที่กำหนด แม้นบ้านไม่เสร็จจริงก็จะโอนให้ได้ กลายเป็น "ฝนตกไม่ทั่วฟ้า และก็ยิ่งเท่ากับเร่งให้เกิดภาวะฟองสบู่ รัฐบาลจึงยังไม่ควรเข้าแทรกแซงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะทุกวันนี้ไทยเราก็ไม่เคยมีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย ภาคเอกชนก็ทำได้ดีกว่าภาครัฐโดยรัฐบาลไม่ต้องให้เงินอุดหนุนใด ๆ ทั้งสิ้น
สิ่งที่รัฐบาลควรดำเนินการน่าจะเป็นการป้องกันการเก็งกำไร การคุ้มครองเงินดาวน์ผู้บริโภค ซึ่งทำให้ผู้บริโภคเกิดความมั่นใจในตลาด จะได้ซื้อบ้านมากขึ้นตามกำลังที่แท้จริง และการพัฒนาสาธารณูปโภค เป็นการเปิดทำเลที่อยู่อาศัยใหม่ทำให้ผู้ประกอบการสามารถสร้างบ้านในราคาที่ไม่แพงจนเกินไปสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว
อ้างอิง: AREA แถลง ฉบับที่ 343/2558: วันพฤหัสบดีที่ 12 พฤศจิกายน 2558
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย ([email protected]) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน