ฟิทช์จัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ชุดใหม่ของสยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ ที่ BBB(tha)

หุ้นกู้ดังกล่าวได้รับการจัดอันดับเครดิตในระดับเดียวกันกับอันดับเครดิตภายในประเทศระยะยาวของบริษัทฯ เนื่องจากหุ้นกู้ดังกล่าวมีสถานะเท่าเทียมกับหนี้ไม่ด้อยสิทธิและไม่มีหลักประกันของบริษัทฯ

ปัจจัยที่มีผลต่ออันอับเครดิต

อัตราส่วนหนี้สินที่สูง: ฟิทช์คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินของ SF ซึ่งวัดจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่า (Adjusted Net Debt to EBITDAR) จะลดลงแต่ยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 5.0 เท่าถึง 6.0 เท่าในปี 2557 ถึง 2558 ฟิทช์คาดว่า อัตราการเติบโตของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการของ SF จะอยู่ในระดับต่ำประมาณร้อยละ 1 - 2 ในปี 2557 และในปี 2558 เนื่องจากไม่มีการเปิดศูนย์การค้าใหม่ การเปิดศูนย์การค้าใหม่ในปี 2558 น่าจะมีการเลื่อนออกไปเนื่องจากความล่าช้าของการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยที่ติดกับศูนย์การค้าใหม่แห่งหนึ่ง รวมถึงความล่าช้าในการเช่าที่ดินสำหรับศูนย์การค้าใหม่แห่งอื่นๆ จากการเลื่อนการเปิดศูนย์การค้าดังกล่าว ค่าใช้จ่ายลงทุนของ SF ในปี 2558 น่าจึงจะอยู่ในระดับต่ำด้วย

สถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่ง: SF เป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าขนาดกลางภายใต้แนวความคิดศูนย์การค้าชุมชน นอกจากนี้ด้วยจำนวนของโครงการศูนย์การค้าภายใต้การบริหารที่มีมาก ประกอบกับประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในธุรกิจที่มีมายาวนาน ทำให้ SF มีข้อได้เปรียบเหนือกว่าคู่แข่งขันในธุรกิจเดียวกัน โดยคุณภาพของโครงการศูนย์การค้าภายใต้การบริหารของ SF จัดว่าอยู่ในระดับสูงและมีการกระจายตัวในด้านทำเลที่ตั้ง SF สามารถรักษาอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย (Average Occupancy Rate) ให้อยู่ในระดับสูงกว่าร้อยละ 90 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดตั้งแต่เริ่มเปิดให้บริการศูนย์แรกในปี 2538 แม้ว่าบางศูนย์การค้าจะยังคงประสบปัญหาเกี่ยวกับผู้เช่าและปริมาณสัญจรของลูกค้าที่ต่ำในช่วงปี 2555-2556 ก็ตาม ฟิทช์คาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยของ SF น่าจะอยู่ที่ประมาณร้อยละ 93 - 95 ในปี 2558 (ในปี 2557 อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 94)

กระแสเงินสดรับที่แน่นอนจากสัญญาเช่าระยะยาว: SF มีสัญญาเช่าระยะยาวครอบคลุมพื้นที่ให้เช่าประมาณร้อยละ 65 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด โดยรายได้จากสัญญาเช่าระยะยาวคิดเป็นประมาณร้อยละ 30 ถึงร้อยละ 35 ของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการทั้งหมด โดยฐานผู้เช่าหลักของ SF ประกอบด้วยผู้เช่าที่มีชื่อเสียงเป็นที่รู้จักดีในตลาดและมีความหลากหลาย ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 5 รายแรก ครอบคลุมพื้นที่ให้เช่าประมาณร้อยละ 40 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด โดยผู้เช่ารายใหญ่ที่สุดซึ่งเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน มีพื้นที่เช่าคิดเป็นร้อยละ 15 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด นอกจากนี้โครงการเมกาบางนา ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนขนาดใหญ่โครงการแรกของบริษัทฯ ก็เริ่มมีการจ่ายเงินปันผลให้แก่บริษัทฯ ตั้งแต่ปี 2556 โดยในช่วงต้นปี 2557 SF ได้รับเงินปันผลจากผลการดำเนินงานปี 2556 ซึ่งเป็นปีแรกที่มีการดำเนินงานเต็มปีของโครงการเมกาบางนา ซึ่งคิดเป็นประมาณร้อยละ 20 ของกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่าของ SF ในปี 2556

การหาเงินกู้ใหม่เพื่อชำระคืนเงินกู้เดิม: SF มีหนี้สินจำนวน 533 ล้านบาทที่จะครบกำหนดชำระภายใน 12 เดือนข้างหน้านับจากสิ้นเดือนกันยายน 2557 โดย SF มีแผนจะชำระคืนหนี้สินดังกล่าวโดยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ นอกจากนี้ สภาพคล่องของ SF ได้รับการสนับสนุนจากเงินสดและเงินลงทุนระยะสั้นรวม 177 ล้านบาทและวงเงินกู้จากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกถอนจำนวน 867 ล้านบาท ณ สิ้นเดือนกันยายน 2557

ปัจจัยที่อาจมีผลต่ออันดับเครดิตในอนาคต

ปัจจัยลบ:

• รายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่ลดลง ซึ่งทำให้อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานในส่วนของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ ก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่าย ต่อดอกเบี้ยจ่าย อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 3.0 เท่าอย่างต่อเนื่อง (อัตราส่วนดังกล่าวสำหรับรอบ 12 เดือนล่าสุด ณ 30 กันยายน 2557 อยู่ที่ระดับ 3.7 เท่า)
• อัตราส่วนหนี้สิน ซึ่งวัดจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่า ที่สูงกว่า 6.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง (อัตราส่วนดังกล่าวสำหรับรอบ 12 เดือนล่าสุด ณ 30 กันยายน 2557 อยู่ที่ระดับ 6.0 เท่า)

การปรับเพิ่มอันดับเครดิตในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้ามีความเป็นไปได้น้อย เนื่องจากบริษัทฯ ยังมีอัตราส่วนหนี้สินอยู่ในระดับสูง อย่างไรก็ตาม ปัจจัยบวกที่อาจมีผลต่ออันดับเครดิตในอนาคตได้แก่

• รายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่เพิ่มขึ้น ซึ่งทำให้อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานในส่วนของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ ก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่าย ต่อดอกเบี้ยจ่าย อยู่ในระดับที่สูงกว่า 4.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง
• อัตราส่วนหนี้สิน ซึ่งวัดจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่า ที่ต่ำกว่า 4.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง ต่อเนื่อง

• ข่าวสยามฟิวเจอร์
• ข่าวหุ้นกู้
• ข่าวฟิทช์
• ข่าวเรทติ้งส์
• ข่าวฟิวเจอร์
• ข่าวสยามฟิวเจอร์ฯ
• ข่าวสยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์