ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
ทุกวันนี้ถ้าเราจะซื้อบ้าน ก็ต้องออกไปไกลโพ้น ต้องตื่นแต่เช้ามืด กลับบ้านก็มืดค่ำ คุณภาพชีวิตย่ำแย่ อันตรายต่อชีวิตและทรัพย์สินของผู้เดินทางโดยเฉพาะเด็ก สตรีและคนชรา รวมทั้งเป็นห่วงทรัพย์สินที่ทิ้งไว้ที่บ้าน ทางราชการก็ต้องสร้างสาธารณูปโภคออกไปนอกเมืองไม่สิ้นสุดอีก ดีไม่ดีในอนาคต เราอาจต้องไปซื้อบ้านถึงฉะเชิงเทรา
นี่แสดงว่าเราวางผังเมืองไม่ดี กฎหมายผังเมืองที่มีมาตั้งแต่ พ.ศ.2495 แต่กว่ากรุงเทพมหานครจะมีผังเมืองรวมฉบับแรก ก็ปาเข้าไปอีก 40 ปีถัดมาคือปี 2535 ทั้งที่เป็นเมืองหลวงแท้ๆ นี่แสดงว่าคงมีความผิดปกติในหลักคิด คงมีมือที่มองไม่เห็น ที่ไม่อยากให้ไทยมีผังเมืองรวม 'มาเฟีย' อาจปริวิตกว่าที่ดินของตนที่มีอยู่มหาศาลจะไม่อาจพัฒนาได้ตามใจชอบหรืออย่างไรแนวคิดที่ไม่เหมาะสมในปัจจุบัน
ปัญหาของการพัฒนาเมืองประการสำคัญก็คือ ใจกลางเมือง "ยืนแห้งตาย" สังเกตได้แทบทุกเมือง ใจกลางเมืองแต่เดิมมีการค้าขายคึกคัก แต่ปัจจุบันฝ่อลง ผู้คนย้ายออกไปนอกเมืองหมด นี่แสดงว่าเราไม่ได้ส่งเสริมความยั่งยืนของใจกลางเมือง มุ่งกระจายออกไปอย่างไร้ทิศผิดทางโดยรอบของเมืองเดิม ทำให้ที่ดินไม่ได้ใช้ประโยชน์เท่าที่ควร ไปใช้ที่ดินรอบนอกซึ่งเป็นที่เกษตรกรรมอันอุดมสมบูรณ์เดิมท่านอาจเคยได้ยินว่าอยุธยาปลูกข้าวได้ดีมาก ผลิตเลี้ยงคนได้แทบทั่วราชอาณาจักร แต่ท่านอาจไม่เคยทราบว่าบางนาแต่เดิมนั้นปลูกข้าวได้ดีที่สุดในไทยก็ว่าได้ ได้ดีกว่าอยุธยาเสียอีก แต่บัดนี้บางนาไม่มีนาเสียแล้ว อุตสาหกรรม ที่อยู่อาศัย และอื่น ๆ ขยายตัวออกไปไม่สิ้นสุด อย่างนี้ก็เท่ากับเราไม่ได้อนุรักษ์สิ่งแวดล้อมใด ๆ เลย เราปล่อยให้การพัฒนากัดกินพื้นที่เกษตร ปล่อยให้การพัฒนาในใจกลางเมืองฝ่อลงไปประเด็นสำคัญอย่างหนึ่งก็คือประเทศไทยไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ใครจะทิ้งที่ไว้เฉย ๆ ก็ได้ รอ ๆ และรอต่อไปจนกว่าราคาที่ดินจะแพงขึ้นจนพอใจค่อยขาย หรือยกให้ลูกหลาน พอที่ใจกลางเมืองหาซื้อได้ยากขึ้น นอกเมืองหาได้ง่ายก็ การพัฒนาก็ออกนอกเมืองไปเรื่อยๆ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็เป็นอีกหนึ่งอย่างที่ผู้มีอำนาจและในขณะเดียวกันก็มีทรัพย์สมบัติมหาศาลถือครองไว้ ท่านเหล่านี้ไม่ได้เห็นแก่ชาติ แต่เห็นแก่ตัวเป็นอย่างยิ่งทุกวันนี้คิดแบบ "ดรามา"
ขณะเดียวกันเราก็มีความคิดแบบ "ดรามา" ที่ในใจกลางกรุงเทพมหานครก็ห้ามสร้างอาคารสูง ๆ ห้ามสร้างชิดติดกัน ทั้งที่ที่ดินแพงเหลือหลาย จะให้ร่นให้เว้นอย่างในเขตชานเมืองให้ได้ ขณะเดียวกันในเขตชานเมือง ก็ห้ามสร้าง จำกัดต่างๆ นานาเสียอีก เพราะถือว่าเป็นเขตที่ควรสงวนไว้เพื่อการเกษตรบ้าง เพื่อการอยู่อาศัยแบบเบาบางบ้าง เช่น ย่านถนนสายไหม แต่ถ้าใครจะสร้างเลยออกไปในเขตลำลูกกาของจังหวัดปทุมธานี ก็กลับไม่เป็นไร เพราะไม่ได้อยู่ในความรับผิดชอบของผังเมืองกรุงเทพมหานคร เช่นเดียวกับแถวบางนา ก็สร้างไม่ค่อยได้ แต่ถ้าอยู่สมุทรปราการก็แล้วไป ด้วยความดรามาเช่นนี้ จึงทำให้เมืองขยายออกไปอย่างไร้ทิศผิดทาง อย่างไม่สิ้นสุดกรุงเทพมหานครยังอ้างว่าที่พยายามจำกัดความสูงของอาคารก็เพราะมีปัญหาไฟไหม้บ่อยครั้งในซอยใจกลางกรุง ข้ออ้างนี้ไม่เป็นความจริง ในกรณีอาคารสูง อาคารชุดและอะพาร์ตเมนต์ ในช่วง 5 ปีล่าสุด (พ.ศ.2550-2554) นั้น เกิดเพลิงไหม้ลดลงจาก 8% ของกรณีเพลิงไหม้ทั้งหมด เป็น 7% 4% 3%และ 2% ตามลำดับ กรณีอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษ (ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป) ในปัจจุบันก็มีระบบป้องกันไฟไหม้ที่มีประสิทธิภาพ ไม่ใช่ระบบอาคารเก่าในอดีต อาคารสมัยใหม่จึงแทบไม่เกิดเพลิงไหม้ ในอีกแง่หนึ่งการดับเพลิงของกรุงเทพมหานครต้องได้รับการปรับปรุงให้มีประสิทธิภาพมากกว่านี้ ไม่ใช่อ้างความไร้ประสิทธิภาพมาเพื่อกีดขวางการพัฒนาประเทศข้อเสนอการผังเมืองกรุงเทพมหานคร
หลักสำคัญของผังเมืองใหม่ก็คือควรมุ่งเน้นให้เกิดความหนาแน่น (High Density) ในเขตใจกลางเมืองโดยไม่ก่อให้เกิดความแออัด (Overcrowdedness) จะเห็นได้ว่ากรุงเทพมหานครมีความหนาแน่นประมาณ 3,600 คนต่อตารางกิโลเมตร ในขณะที่สิงคโปร์มีความหนาแน่นสูงถึง 7,300 คน แต่กลับถือเป็น “Garden City” เพราะพัฒนาในแนวสูง ในวงวิชาการผังเมืองสมัยใหม่เน้นการพัฒนาที่มีหนาแน่นแต่ไม่แออัด ไม่ให้เมืองเติบโตเติบโตแนวราบอย่างไม่มีประสิทธิภาพ
เราควรกำหนดให้ชัดเจนว่า พื้นที่นอกเขตผังเมือง ห้ามก่อสร้างใด ๆ แต่ทุกวันนี้ในพื้นที่นอกเขตผังเมือง จะสร้างอะไรก็ได้ (คือไทยแท้) ดังนั้นในขณะนี้โรงงานสารพัดจึงไปเกิดในจังหวัดฉะเชิงเทราบริเวณชายแดนเชื่อมกับกรุงเทพมหานคร เพราะนอกเขตผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร บ้างก็ไปเขตสมุทรปราการ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรสาคร เป็นต้น
ถ้าจะสร้างโรงงาน การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย ต้องทำงานเชิงรุก สร้างนิคมอุตสาหกรรมทั้งใหญ่และเล็ก โดยเฉพาะสำหรับวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม ใครจะทำโรงงานต้องอยู่เฉพาะในนิคมอุตสาหกรรมเท่านั้น ห้ามอยู่ตามท้องไร่ท้องนา ห้ามปลูกส่งเดช การมีโรงงานในนิคมอุตสาหกรรมก็เป็นข้อดีอย่างมากตรงที่จะได้ไม่ถูก "ไถ" มีการกำจัดขยะอุตสาหกรรม มีการควบคุมอย่างดี อันที่จริงทางราชการควรสร้างนิคมอุตสาหกรรมแบบให้อยู่แทบฟรีไปเลย เก็บเฉพาะค่าส่วนกลางต่าง ๆ เพื่อส่งเสริมอุตสาหกรรมให้เจริญก้าวหน้า
ยิ่งกว่านั้นการเคหะแห่งชาติยังควรร่วมมือด้วยโดยการสร้างเคหะชุมชน สร้างเมือง ในบริเวณนิคมอุตสาหกรรมต่าง ๆ หรืออาจจัดสรรที่ดินเป็นแปลงใหญ่ ๆ ให้กิจการบ้านจัดสรร กิจการศูนย์การค้า กิจการบันเทิง ฯลฯ เข้ามาซื้อที่ดินเหล่านี้ไปพัฒนาต่ออีกทอดหนึ่ง และยิ่งหากอยู่นอกเมือง ก็ให้หน่วยงานด้านทางด่วน รถไฟฟ้า สร้างถนนและทางด่วนเชื่อมระหว่างเมืองใหม่กับกรุงเทพมหานครเข้าด้วยกันผังเมืองเชิงรุก-ลุยออกหน้า
การวางผังเมืองเชิงรุก เช่น ประการแรกควรนำที่ดินของทางราชการใจกลางเมืองมาพัฒนาเป็นศูนย์ธุรกิจ เพื่อให้ธุรกิจมีการรวมศูนย์ สาธารณูปโภคไม่ต้องขยายตัวอย่างไร้ขอบเขต เป็นการเพิ่มศักยภาพให้กับธุรกิจด้วยกันเองในพื้นที่ ประการที่สองควรเวนคืนที่ดินเอกชนชานเมือง เช่น เขตหนองจอก ขนาดประมาณ 10,000 – 20,000 ไร่ สร้างเป็นเมืองใหม่แบบปิดล้อมแต่มีระบบขนส่งมวลชนเข้าสู่ใจกลางเมืองโดยตรง แล้วพัฒนาเป็นที่ดินที่มีสาธารณูปโภคครบ (serviced land) เพื่อจัดสรรเป็นที่อยู่อาศัย ศูนย์ธุรกิจชานเมือง เป็นต้น และประการที่สามควรสร้างนิคมอุตสาหกรรมสำหรับอุตสาหกรรมขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) ทั้งอุตสาหกรรมบริการ อุตสาหกรรมเสริม ฯลฯ เพื่อให้เช่าหรือขายในราคาถูกเพื่อมุ่งส่งเสริมการพัฒนาอุตสาหกรรมของประเทศโดยไม่อนุญาตให้ก่อสร้างโรงงานนอกเขตที่กำหนด เป็นต้น
ผังเมืองควรมีการวางสวนสาธารณะต่าง ๆ ในเขตกรุงเทพมหานครให้ชัดเจน จะสังเกตได้ว่าในเขตใจกลางเมือง รวมทั้งเขตต่อเมือง ไม่มีการกำหนดหรือการจัดหาพื้นที่ทำสวนสาธารณะแต่อย่างใด ส่วนในเขตรอบนอกกลับจะมีแผนซื้อที่ดินเพื่อสร้างสวนสาธารณะทั้งที่ไม่จำเป็นเพราะอยู่ในเขตที่มีต้นไม้เป็นจำนวนมากตามธรรมชาติอยู่แล้ว ผังเมืองควรกำหนดให้มีพื้นที่สวนสาธารณะขนาดเล็ก ประมาณ 1-5 ไร่ จำนวนประมาณ 3-5 บริเวณในทุก ๆ แขวงของกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะเขตพื้นที่ชั้นใน โดยซื้อที่ดิน รับบริจาคที่ดิน หรือใช้ที่ดินราชพัสดุ ตลอดจนการเช่าที่ศาสนสถาน ข้อนี้แม้กรุงเทพมหานครจะเคยพยายามดำเนินการ แต่ยังไม่สำเร็จ ก็ควรจะดำเนินการให้สำเร็จเป็นรูปธรรม การประสานการวางผังเมืองรวม
การวางผังเมืองในมหานครหนึ่ง ๆ นั้น ควรเป็นกรอบที่ยึดถือร่วมกันโดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้องไม่ว่าจะเป็นการปกครอง สาธารณูปโภคและโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ แต่กรมโยธาธิการและผังเมือง หรือกรุงเทพมหานคร ไม่มีอำนาจการควบคุม และไม่ได้ประสานงานกับหน่วยงานเหล่านี้ในการวางผังเมือง จึงทำให้วางผังเมืองไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง การประสานจึงเป็นสิ่งจำเป็น โดยทำให้ผังเมืองในนครหนึ่งๆ เป็นเสมือนแผนแม่บทสำหรับทุกหน่วยงานที่จะต้องปฏิบัติ
รัฐบาลโดยกรมโยธาธิการและผังเมือง ควรเป็นเจ้าภาพ ประสานงานกับภาคส่วนต่างๆ เพื่อจัดตั้งขึ้นมาเป็นคณะกรรมการวางผังเมืองกรุงเทพมหานครหรือภาคมหานคร และให้หน่วยงานต่าง ๆ มีแผนแม่บทในการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพมหานคร สอดคล้องไปกับผังเมืองนี้ เช่น หน่วยงานข้อมูล ได้แก่ กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย (ระบบเอกสารสิทธิ์) และกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง (ประเมินค่าทรัพย์สิน) หน่วยงานการปกครอง หน่วยงานสาธารณูปโภค ฯลฯ
การประสานสำคัญอีกประการหนึ่งก็คือการประสานกับประชาชน ให้ท้องถิ่นทุกตรอกซอกซอยได้มีส่วนในการกำหนดว่าในพื้นที่นั้น ๆ สมควรทำอะไรดี สมควรให้มีตึกสูงหรือไม่ สมควรมีการพัฒนาเป็นบ้านจัดสรรในย่านชานเมืองหรือไม่ การให้ประชาชนตัดสินอนาคตของตนเองเป็นสิ่งสำคัญ ที่ผ่านมากรุงเทพมหานครวางผังเมืองโดยไม่ได้ฟังประชาชนเท่าที่ควร มีผู้ร้องเรียนมามากมาย แต่เกือบร้อยทั้งร้อยก็ไม่ได้รับการตอบสนองจากผู้วางผังเมืองเลยการจัดตั้งองค์การบริหารการพัฒนาที่ดินแห่งชาติ
อาจกล่าวได้ว่าการใช้ที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ตลอดจนเมืองใหญ่ทั่วประเทศยังขาดประสิทธิภาพเท่าที่ควร โดยปกติ การจะซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ ขึ้นอยู่กับความพึงพอใจของผู้ซื้อและผู้ขาย แต่ในกรณีเพื่อการพัฒนาเมืองและการวางผังเมืองในเชิงรุก แนวคิดใหม่ที่ควรพิจารณาก็คือทางราชการโดยองค์การพิเศษหนึ่งสามารถบังคับจัดซื้อบนพื้นฐานราคาตลาดหรืออาจกำหนดให้ซื้อได้สูงกว่าราคาตลาด 30% เพื่อจูงใจให้ผู้ขายยินดีขาย เพื่อนำที่ดินมาพัฒนาให้เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมได้อย่างทันการ
องค์การบริหารการพัฒนาที่ดินแห่งชาติ ควรเป็นหน่วยลงทุนที่เป็นองค์การมหาชนมีหน้าที่รวบรวมจัดการพัฒนาที่ดินในเขตเมือง หรือ ในเขตชานเมืองเพื่อการพัฒนาเมือง และควรมีหน้าที่สำคัญคือ การจัดหาที่ดินเพื่อการพัฒนาเมือง โดยการซื้อที่ดินภาคเอกชนมาดำเนินการ หรือนำที่ดินของทางราชการมาจัดประโยชน์ ทั้งนี้สามารถดำเนินการประสานกับทางกรมโยธาธิการและผังเมือง เพื่อให้การพัฒนาที่ดินเป็นไปตามผังเมืองรวมหรือผังเมืองเฉพาะ
มาร่วมกันคิดวางแผนพัฒนาเมืองให้น่าอยู่เพื่ออนาคตของลูกหลานไทยภาพประกอบ:57-169-1 ตัวอย่างย่านรังสิตที่เมืองขยายอย่างไม่สิ้นสุดทั้งที่เป็นพื้นที่เกษตรกรรมล้ำค่าhttps://thaisocialwork.files.wordpress.com/2014/10/57-169-1.jpg57-169-2 การพัฒนาใจกลางเมือง เช่น สร้างพารากอนแทนโรงแรมเดิมhttps://thaisocialwork.files.wordpress.com/2014/10/57-169-2.jpg57-169-3 การรวบรวมที่ดินที่ทำได้ยาก จึงควรมีการเวนคืนที่เหมาะสมhttps://thaisocialwork.files.wordpress.com/2014/10/57-169-3.jpgผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย ([email protected]) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน