กองทุนเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีการเติบโตอย่างรวดเร็วในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา โดยมีมูลค่ารวมตามราคาตลาดของกองทุนฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเท่ากับ 2.43 แสนล้านบาท (หรือเทียบเท่าประมาณ 7.5 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ) ณ สิ้นปี 2556 เพิ่มขึ้นจาก 9.65 หมื่นล้านบาท ณ สิ้นปี 2554 ในขณะที่จำนวนกองทุนฯ เพิ่มขึ้นเป็น 46 กองทุน จาก 33 กองทุน กองทุนที่ลงทุนในอาคารสำนักงานให้เช่ามีสัดส่วนร้อยละ 35 ของมูลค่ารวมตามราคาตลาดของกองทุนฯ ในขณะที่กองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ามีสัดส่วนร้อยละ 32 กองทุนที่ลงทุนในคลังสินค้าและอาคารโรงงานให้เช่ามีสัดส่วนร้อยละ 15 และกองทุนที่ลงทุนในโรงแรมและอาคารที่พักอาศัยให้เช่ามีสัดส่วนร้อยละ 10
ในปี 2557 พื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลน่าจะเพิ่มขี้น 700,000-800,000 ตารางเมตร (ตรม.) หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 11 ถึงร้อยละ 12 จากปีก่อน ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่ก่อสร้างล่าช้ามาจากปีก่อนซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จในปีนี้ โดยในปี 2556 พื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพิ่มขึ้นเพียง 120,000 ตรม. (ในปี 2555 เพิ่มขึ้นประมาณ 500,000 ตรม.) ความต้องการพื้นที่ค้าปลีกน่าจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีการชะลอตัวลงเนื่องจากสถานการณ์ความไม่แน่นอนทางการเมืองในช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี 2556 ถึง ไตรมาสที่ 2 ของปี 2557 ก็ตาม ฟิทช์คาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่ของอสังหาริมทรัพย์ประเภทพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอาจจะลดลงในปี 2557 แต่น่าจะยังคงอยู่ในระดับสูงกว่าร้อยละ 90
ในปี 2557 ฟิทช์คาดว่าคลังสินค้าและอาคารโรงงานให้เช่ายังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องประมาณ 800,000 ตรม. จากที่เพิ่มขึ้น 860,000 - 870,000 ตรม. ในปี 2556 จำนวนคลังสินค้าและอาคารโรงงานให้เช่าที่เพิ่มขึ้นในตลาด รวมถึงความต้องการเงินทุนของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ผ่านการขายสินทรัพย์ให้แก่กองทุน น่าจะยังเป็นปัจจัยสนับสนุนการเติบโตของสินทรัพย์ภายใต้การบริหารจัดการของกองทุนฯ โดยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ขายพื้นที่คลังสินค้าและอาคารโรงงานให้เช่าประมาณร้อยละ 40 ถึงร้อยละ 60 ของพื้นที่ให้เช่าที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปีให้แก่กองทุนฯ ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ในปี 2557 ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทคลังสินค้าและอาคารโรงงานให้เช่ารายใหญ่ 2 รายมีแผนการขายทรัพย์สินให้แก่กองทุนฯ รวมมูลค่าประมาณหนึ่งหมื่นล้านบาท ซึ่งอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี 2556
กองทุนเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยกำลังมีการพัฒนาไปสู่รูปแบบของ “กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” หรือ REIT โดยกฎเกณฑ์ในปัจจุบันไม่อนุญาตให้มีการจัดตั้งกองทุนเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ภายใต้โครงสร้างเดิม กล่าวคือในรูปของ “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” อีกต่อไป และไม่อนุญาตให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในปัจจุบันทำการเพิ่มทุน อย่างไรก็ตาม กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในปัจจุบันมีทางเลือกที่จะแปลงสภาพกองทุนให้เป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT ได้
ภายใต้โครงสร้างตามกฎเกณฑ์ใหม่ REIT สามารถทำการกู้ยืมและก่อภาระผูกพันได้ไม่เกินร้อยละ 35 (หรือไม่เกินร้อยละ 60 หากกองทรัสต์ได้รับการจัดอันดับเครดิตอยู่ในระดับ Investment Grade) ของสินทรัพย์รวมของกองทรัสต์และสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่แล้วเสร็จ (Green-field Project) ได้ไม่เกินร้อยละ 10 ของสินทรัพย์รวมของกองทรัสต์ นอกจากนี้ REIT ยังสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในต่างประเทศได้ ในขณะที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ภายใต้โครงสร้างเดิม สามารถทำการกู้ยืมและก่อภาระผูกพันได้ไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ของกองทุนและไม่สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่แล้วเสร็จหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในต่างประเทศได้ หลักเกณฑ์เหล่านี้ทำให้ REIT น่าจะเป็นเครื่องมือในการระดมทุนที่น่าสนใจสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำหรับให้เช่ามากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เดิม และอาจจะช่วยลดการพึ่งพาการกู้ยืมจากธนาคารของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย REIT กองแรกที่จะจัดตั้งขึ้นตามกฎเกณฑ์ใหม่น่าจะเข้าสู่ตลาดในเดือนกันยายนหรือตุลาคมปีนี้
ติดต่อเราได้ที่ facebook.com/newswit