อสังหาริมทรัพย์ไทยโอเวอร์ซับพลายจริงหรือ

กรุงเทพฯ--28 มิ.ย.--โฟว์ดี คอมมิวนิเคชั่น

ท่ามกลางสถานการณ์ที่บริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ส่วนใหญ่แสดงผลประกอบการยอดขายไตรมาสแรกของปี 2547 ลดลงโดยเฉลี่ยประมาณ 20% เป็นเหมือนการตอกย้ำว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังก้าวเข้าสู่วงจร "ขาลง" รวมทั้งมีการตั้งประเด็นคำถามตามมาว่า การหดตัวของยอดขายเกิดขึ้นเนื่องจากปัจจุบันผู้ประกอบการเร่งผลิตสินค้าที่อยู่อาศัยออกมาเสนอขายจนเกิดภาวะที่เรียกว่าโอเวอร์ซับพลายแล้วใช่หรือไม่???

ตลาดจะโอเวอร์ซับพลายทั้งๆที่เราเพิ่งผ่านช่วงวิกฤติ มาสู่การฟื้นตัวของภาคสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงได้เพียงแค่ 2 ปีเท่านั้นหรือ ซึ่งหากมองจากมุมของผู้ที่คลุกคลีอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง สิ่งที่กำลังเกิดขึ้น ณ เวลานี้ เป็นเพียงการชะลอการตัดสินใจซื้อเพราะเหตุผลบางประการ ซึ่งทั้งหมดจะได้รับการคลีคลายและกลับเข้าสู่สภาวะปรกติภายในช่วงไตรมาสที่ 2-3ของปี 2547

หากพิจารณาจากภาพรวมของธุรกิจอสังหาฯในช่วงไตรมาสแรกของปี 2547 จะพบว่าจากการรายงานข้อมูลของกรมที่ดิน มีที่อยู่อาศัยจดทะเบียนเพิ่มในกรุงเทพฯและปริมณฑลฯ จำนวนทั้งสิ้น 11,931 ยูนิต เติบโตขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2546 คิดเป็น 36% ในจำนวนดังกล่าวเป็นการเติบโตของที่อยู่อาศัยประเภทจัดสรรที่มีถึง 7,444 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 3,225 หน่วยคิดเป็นการเพิ่มขึ้น 76% ขณะที่ที่อยู่อาศัยที่สร้างเองมีสัดส่วนลดลงเล็กน้อยมาจาก 4,545 หน่วยมาเหลือ 4,487 หน่วย หรือเปลี่ยนแปลงลดลง 1.28%

และจะเห็นไว้ว่ายอดจดทะเบียนของประเภทจัดสรรมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นทุกประเภท ยกเว้นบ้านแฝด โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวที่มีการปรับตัวสูงขึ้นถึง 120% ขณะที่ยอดการจดทะเบียนอาคารชุดเพิ่มขึ้นถึง 172% คือเพิ่มจาก220 หน่วยในช่วงไตรมาสแรกของปี 2546 มาเป็น 596 หน่วยในปีนี้ ซึ่งเป็นผลมาจากโครงการที่เปิดขายในช่วงปีที่แล้วเริ่มแล้วเสร็จ

ตัวเลขการเพิ่มขึ้นของจำนวนการจดทะเบียนที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาสแรกของปี 2547 มีนัยสำคัญต่อยอดขายที่ลดลง กล่าวคือในช่วงปลายปี 2546 รัฐบาลประกาศชัดเจนถึงนโยบายที่จะไม่มีการต่ออายุมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจาก 2% เหลือ 0.01% และจะไม่ลดหย่อนค่าภาษีธุรกิจเฉพาะอีกต่อไป โดยจะเรียกเก็บในอัตรา 3.3% ทันทีในวันที่ 1 มกราคม 2547 เป็นต้นไปรวมทั้งยกเลิกการลดหย่อนค่าธรรมเนียมในการจดจำนองให้กลับมาเรียกเก็บในอัตรา 1% ตามเดิม

การยกเลิกมาตรการดังกล่าวทำให้เกิดการเร่งตัดสินใจซื้อบ้านในช่วงปลายปีที่ผ่านมา ผลก็คือยอดขายในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้หดตัวอย่างเห็นได้ชัด ขณะที่ยอดโอนบ้านหรือยอดการจดทะเบียนที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นตามที่กล่าวมาแล้วข้างต้น

อย่างไรก็ตามเมื่อมีการประเมินสถานการณ์ในด้านการผลิต พบว่าในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้บริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่มีการเปิดโครงการใหม่น้อยกว่าช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา โดยธนาคารแห่งประเทศไทยแจ้งว่า ทางสถาบันการเงินรายงานตัวเลขการปล่อยกู้โครงการอสังหาริมทรัพย์วงเงินกู้เกิน 100 ล้านบาท มีจำนวนกว่า 100 ราย ถือเป็นการขยายตัวในอัตราส่วนประมาณ 6-7% เท่านั้นจึงไม่น่าเป็นห่วงเพราะช่วงก่อนวิกฤตอัตราการขยายตัวของสินเชื่อในกลุ่มนี้มีการขยายตัวโดยเฉลี่ยประมาณ 10-20%

ขณะเดียวกันก็ยังคงมีการเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้ประกอบการรายย่อยอยู่อย่างต่อเนื่อง แต่ด้วยงบประมาณที่มีจำกัดการพัฒนาจึงเป็นโครงการขนาดเล็ก เมื่อประเมินยอดจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดขายในช่วงไตรมาสแรกพบว่ามีประมาณ 13,500-14,000 หน่วย หากการเพิ่มขึ้นของการเปิดขายโครงการใหม่ยังคงเป็นไปในอัตราเช่นปัจจุบัน ในช่วงครึ่งปีหลังจะยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่องจากครึ่งปีแรก และคาดว่าตลอดปีนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะยังคงมีการขยายตัวเฉลี่ยประมาณ 10-15% ซึ่งตัวเลขดังกล่าวน่าจะสะท้อนข้อเท็จจริงในตลาดได้ โดยบ้านจดทะเบียนในปีนี้น่าจะอยู่ 50,000-60,000 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมาที่มีบ้านจดทะเบียนประมาณ 50,000 หน่วย

จำนวนบ้านใหม่ดังกล่าวแม้จะทำให้สถานการณ์ของตลาดเกิดภาวการณ์แข่งขันกันรุนแรงยิ่งขึ้น ผู้ซื้อบ้านตัดสินใจซื้อช้าลงเพราะต้องการเปรียบเทียบข้อมูลโครงการที่เสนอขายอยู่ในปัจจุบัน นอกเหนือไปจากปัจจัยสำคัญ คือกำลังซื้อที่ถูกดูดซับไปตั้งแต่ปลายปี '46 แล้ว ยังมีปัจจัยที่มีผลทางอ้อมต่อการชะลอตัวของยอดขาย คือ ความผันผวนของตลาดหลักทรัพย์ และปัญหาความไม่สงบภายในประเทศที่กระทบต่อเสถียรภาพของรัฐบาล ซึ่งส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าเป็นการชะลอตัวของกำลังซื้อที่เกิดการโอเวอร์ซับพลาย

นายชูเกียรติ ตั้งมติธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานการตลาด บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาสแรกว่า อาจจะดูไม่สดใสนักหากเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 46 ส่งผลให้ยอดขายโดยรวมของตลาดต่ำกว่าที่คาดไว้ประมาณ 15-20% โดยเฉลี่ย ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องปรับลดเป้าการขายทั้งปีลง ซึ่งก็เป็นผลมาจากการที่ผู้ประกอบการหลายรายได้เร่งสร้างยอดขายในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 46

แต่ในส่วนยอดขายของมั่นคงเคหะการกลับไม่เป็นไปตามแนวโน้มที่ลดลง เพราะสามารถสร้างยอดขายในไตรมาสแรกได้ 615 ล้านบาท เพิ่มขึ้นกว่า 150% จากช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา และเพิ่มขึ้นกว่า 50% เมื่อเทียบกับไตรมาสสุดท้ายของปี 46 จากผลของยอดขายในไตรมาสแรกนี้ทำให้บริษัทฯ เชื่อมั่นว่าผลประกอบการในปี'47 จะเป็นไปตามแผนที่วางไว้

ส่วนประเด็นที่มีการประเมินกันว่าสถานการณ์ที่เกิดขึ้น เป็นผลมาจากการเริ่มต้นของปัญหาโอเวอร์ซับพลาย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการบริษัทมั่นคงเคหะการแสดงความเห็นว่า การที่จะพิจารณาว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์โอเวอร์ซับพลายจริงหรือไม่นั้น คงต้องวิเคราะห์จาก Demand & Supply เป็นปัจจัยหลัก ซึ่งหากเทียบจำนวนหน่วยของที่อยู่อาศัยที่ผลิตออกมาขาย ณ ปัจจุบัน กับจำนวนหน่วยในยุคก่อนเกิดฟองสบู่ พบว่าก่อนเกิดฟองสบู่มีการผลิตที่อยู่อาศัยป้อนตลาดจำนวนเกือบ 200,000 หน่วยต่อปี เปรียบเทียบกับปัจจุบันมีเพียง 50,000 ยูนิต ในขณะที่ผลวิจัยของสถาบันวิจัยนโยบายเศรษฐกิจการคลังได้คาดการณ์แนวโน้มความต้องการซื้อขายในตลาดที่อยู่อาศัยเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วงปี 46-50 มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมือหนึ่งถึง 90,000-100,000 หน่วยต่อปี จากข้อมูลดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าตลาดโดยรวมยังไม่ Over supply อย่างแน่นอน.

สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่

วิภาวริศ เกตุปมา

หรือ

อุดมลักษณ์ จิระฤทธิ์ธำรง , ครองใจ เอกเสน

บริษัท โฟว์ดี คอมมิวนิเคชั่น จำกัด

,อภิชญา กียาพีระพัฒน์ 0-2951-9119,

0-1890-3568, 0-1515-0561, 0-1567-1081, 0-9536-7724--จบ--

-นท-

• ข่าวตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
• ข่าวตลาดหลักทรัพย์ฯ
• ข่าวผลประกอบการ
• ข่าวคอมมิวนิเคชั่น
• ข่าวบริษัทพัฒนาที่ดิน