ซีบี ริชาร์ด เอลลิส สรุปภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยปี 2546

กรุงเทพฯ--17 ธ.ค.--ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) มร.เดวิด ซีมิสเตอร์ กรรมการผู้จัดการบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ได้ให้ความเห็นว่าสภาพเศรษฐกิจโดยรวมของไทยในปี 2546 นี้มีทั้งขาขึ้นและขาลง แต่ก็นับว่าเป็นปีที่ดีที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์นับตั้งแต่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจ ในส่วนของความต้องการของผู้บริโภคนั้นก็เพิ่มมากขึ้นในทุกภาคของตลาดอสังหาริมทรัพย์ มีโครงการใหม่เปิดตัวหลายโครงการด้วยกัน รวมทั้งโครงการที่การก่อสร้างเคยหยุดไปก็ถูกนำกลับมาพัฒนาอีกครั้ง ในด้านของราคาก็มีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นมาโดยตลอด ปีนี้เริ่มต้นปีด้วยภาวะความไม่มั่นคง รวมทั้งสงครามในอิรักและต่อมาคือการระบาดของโรคซาร์ส ทว่าโดยส่วนใหญ่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้รับผลกระทบที่รุนแรงมากนักจากเหตุการณ์เหล่านี้ ภาวะอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและมาตรการส่งเสริมต่าง ๆ จากภาครัฐ ทำให้ผู้บริโภคมีกำลังการซื้อมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งช่วยผลักดันให้เกิดความต้องการในการซื้อและปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ แม้กระทั่งธุรกิจโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ซึ่งได้รับผลกระทบค่อนข้างมากจากเหตุการณ์ในข้างต้นในช่วงครึ่งแรกของปี ก็กลับมาฟื้นตัวในช่วงครึ่งปีหลัง ภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องได้ส่งผลให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีเพิ่มมากขึ้นในตลาด ซึ่งรวมไปถึงบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กที่เคยอยู่ในตลาดช่วงก่อนวิกฤตเศรษฐกิจ มร.ซีมิสเตอร์ กล่าวว่า ปัจจุบันได้เริ่มมีการเก็งกำไรเกิดขึ้น เนื่องจากผู้ซื้อเร่งรีบจับจองโครงการใหม่ๆ ทว่าโดยส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่นับได้ว่าตื่นตัวมากที่สุดก็คือ ตลาดที่พักอาศัย โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองและย่านใจกลางธุรกิจ (ซีบีดี) รวมทั้งตลาดบ้านในย่านชานเมือง ทั้งบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ขนาดกลาง และขนาดเล็ก ต่างเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวและทาวเฮ้าส์เพิ่มมากขึ้น สภาพเศรษฐกิจที่ดีขึ้นและอัตราดอกเบี้ยในการกู้ยืมที่ต่ำได้เป็นตัวผลักดันให้ความต้องการซื้อบ้านของผู้บริโภคมีจำนวนสูงขึ้นนอกจากนี้ การที่มาตรการด้านภาษีที่เสนอให้มีการลดค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีธรุกิจเฉพาะที่กำลังจะสิ้นสุดลงในเดือนธันวาคม 2546 นี้ ได้ทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ พยามยามที่จะเร่งการก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในปีนี้ มิส เอมี่ โรดิล ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนาของบริษัท ซี บี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่าโครงการที่มีการพัฒนาจำนวนมากที่สุดในปี 2546 คือ โครงการคอนโดมิเนียมโดยมีการเปิดตัวมากกว่า 40 โครงการในตัวเมือง ซึ่งประกอบด้วยห้องชุดมากถึง 5,500 ห้อง หลายโครงการมีการออกแบบที่ดีและมีประสิทธิภาพ รวมทั้งโครงการในปัจจุบันก็มีคุณภาพสูงกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับโครงการที่เปิดตัวในช่วงก่อนปี 2540 บริษัทที่เป็นเจ้าของโครงการเหล่านี้มีทั้งที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์และบริษัทใหม่ที่เพิ่งเข้าสู่ตลาด สำหรับความต้องการซื้อคอนโดมีเนียมที่ขายก่อนการก่อสร้างจะเริ่มต้นขึ้นนั้นมีจำนวนเพิ่มมากขึ้น เนื่องมาจากผู้ซื้อมีทางเลือกไม่มากนักหากดูจากโครงการที่มีอยู่ในตลาด ในด้านของราคาได้ปรับตัวสูงขึ้นมาโดยตลอด สำหรับโครงการที่มีคุณภาพและตั้งอยู่ในทำเลที่ดีมีระดับราคาสูงกว่าในช่วงก่อนวิกฤตเศรษฐกิจอัตราการเข้าอยู่อาศัยในโครงการคอนโดมิเนียมในตัวเมืองเพิ่มสูงขึ้น 15% โดย ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2546 มีอัตราการเข้าอยู่อาศัยมากถึง 85% มิสโรดิลกล่าวว่า โครงการคอนโดมิเนียมในเมืองที่มีการเปิดตัวในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมามีมากกว่า 1,000 ยูนิต ที่คาดว่าการก่อสร้างจะแล้วเสร็จภายในปี และอีก 4,500 ยูนิต ที่จะเกิดขึ้นในปี 2547 ตัวเลขดังกล่าวคิดเป็น 15% และ 67% ตามลำดับเมื่อเทียบกับช่วงที่ตลาดได้รับความนิยมอย่างมากในปี 2540 ซึ่งมีคอนโดมิเนียมใหม่มากถึง 6,700 ยูนิต แม้การแข่งขันในตลาดจะสูง แต่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงพยายามที่จะตอบสนองความต้องการที่มียังมีมากในตลาด และมีโครงการใหม่เปิดตัวหลายโครงการในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา จากการจำนวนโครงการที่เพิ่มมากขึ้น บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เชื่อว่าคงจะต้องใช้เวลานานขึ้นในการขายห้องชุดทั้งหมดสำหรับบางโครงการในช่วงระยะเวลาก่อนเปิดขายจริง และบริษัทผู้พัฒนาเองควรจะมีความระมัดระวังในเรื่องของการตั้งราคาห้องพักที่สูงเกินไป สำหรับผังเมืองฉบับแก้ไขปรับปรุงใหม่ซึ่งคาดว่าจะนำมาใช้ในปี 2547 จะเป็นตัวเร่งให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางแห่งเปิดตัวโครงการก่อนที่มาตรการใหม่ดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้ มร.ซีมิสเตอร์ ได้ให้ความเห็นว่า การที่มีโครงการเปิดตัวเพิ่มขึ้นอย่างมากและยังมีโครงการใหม่ที่จะเปิดตัวในอนาคตเป็นสิ่งที่จะต้องระมัดระวัง เนื่องจากเริ่มที่จะมีสัญญาณบ่งบอกถึงการซื้อเพื่อเก็งกำไร โดยดูจากการที่ผู้ซื้อจับจองคอนโดมิเนียมหลายยูนิตและมีรายงานว่ามีโครงการหนึ่งสามารถปิดการขายได้ภายในเวลาเพียง 4 ชั่วโมง ผู้ซื้อควรพิจารณาอย่างละเอียดรอบคอบถึงประโยชน์การใช้สอยและผลตอบแทนที่คาดหวัง พร้อมทั้งจะให้มีการจัดการดูแลอสังหาริมทรัพย์นั้นอย่างไร ในส่วนของค่าก่อสร้างมีราคาเพิ่มสูงขึ้นรวมทั้งบริษัทผู้รับเหมาเองก็กำลังประสบปัญหาด้านแรงงานบางส่วน มร.ซีมิสเตอร์ กล่าวว่าการลงทุนที่ดีที่สุดควรลงทุนในโครงการที่มีคุณภาพและมีการดูแลการจัดการที่ดี สำหรับตลาดอพารต์เมนท์ในเมืองยังคงคงที่อย่างต่อเนื่องในปี 2546 เนื่องจากจำนวนโครงการและความต้องการที่มีอยู่ในตลาด รวมทั้งราคาค่าเช่าโดยทั่วไปยังคงไม่เปลี่ยนแปลง มีโครงการใหม่หลายโครงการเกิดขึ้นในปีนี้ และโครงการที่มีอยู่เดิมในตลาดบางโครงการได้ดำเนินการปรับปรุงเพื่อที่จะสามารถแข่งขันกับโครงการอพาร์ตเมนท์แห่งใหม่ในตลาดได้ โดยส่วนใหญ่การแข่งขันเกิดขึ้นในตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ซึ่งมีเป้าหมายว่าจะแล้วเสร็จภายใน 1-2 ปีข้างหน้านี้ การแข่งขันจะเพิ่มสูงขึ้นเนื่องจากจำนวนชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้นช้ากว่าเมื่อเทียบกับการเพิ่มขึ้นของจำนวนอพาร์ตเม้นท์ในตลาดและคอนโดมิเนียมสำหรับปล่อยเช่า ในทางตรงกันข้ามตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์นับได้ว่าเป็นตลาดที่มีการแข่งขันมากที่สุดในปีนี้ เพราะมีโครงการใหม่เกิดขึ้น 9 แห่ง ซึ่งคิดเป็นจำนวนมากกว่า 1,200 ยูนิต (หรือเพิ่มขึ้น 20% เมื่อเทียบกับปี 2545) การที่มีโครงการเพิ่มมากขึ้นได้ส่งผลให้อัตราการเข้าพักอาศัยโดยเฉลี่ย ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2546 ลดลงเหลือ 80% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปีที่แล้ว ซึ่งมีอัตราการเข้าพักอาศัยอยู่ที่ 87% และราคาค่าเช่าได้เริ่มลดลงในช่วงไตรมาสที่ 2 แม้ว่าตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์จะเริ่มฟื้นตัวจากภาวะความหวาดกลัวโรคซาร์ส แต่จากจำนวนโครงการที่เพิ่มมากขึ้นได้ทำให้ตลาดมีการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้นตามไปด้วย โดยที่โครงการใหม่มีการเสนอราคาในอัตราพิเศษ และมิได้มีเป้าหมายอยู่ที่ลูกค้าที่มาจากบริษัทต่างๆ เพียงอย่างเดียว แต่ยังรวมไปถึงลูกค้าที่เป็นนักท่องเที่ยวอีกด้วย สำหรับตลาดอาคารสำนักงานยังคงปรับตัวดีขึ้นตลอดปี 2546 จำนวนพื้นที่อาคารสำนักงานที่มีอยู่ในตลาด ณ ไตรมาสที่ 3 มีทั้งสิ้น 7.12 ล้านตารางเมตร โดยมีอาคารสำนักงานใหม่ 2 แห่งตั้งอยู่นอกซีบีดี จำนวนการเข้าใช้พื้นที่อาคารสำนักงานได้เพิ่มสูงขึ้นเป็น 5.54 ล้าน ตารางเมตร และอัตราพื้นที่ว่างโดยเฉลี่ยลดลงเหลือเพียง 22% ในไตรมาส 3 เนื่องจากความต้องการที่เพิ่มมากขึ้นของตลาดมีมากกว่าจำนวนพื้นที่ของอาคารสำนักงาน การเข้าใช้พื้นที่ที่เพิ่มมากขึ้นเป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไปที่ปรับตัวดีขึ้น ซึ่งเป็นตัวผลักดันให้ความต้องการใช้พื้นที่อาคารสำนักงานเพิ่มมากขึ้นตามไปด้วย ค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานระดับเกรดเอที่ตั้งอยู่ในเขตซีบีดี ได้เพิ่มขึ้นประมาณ 10% เมื่อเทียบกับปีที่แล้วเนื่องจากไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้น แต่อย่างไรก็ตามในปี 2547 จะมีพื้นที่เพิ่มอีก 150,000 ตร.ม. เพราะการก่อสร้างอาคารสำนักงานบางแห่งจะแล้วเสร็จ ซึ่งรวมถึง อาคารพรพัฒน์ เซ็นเตอร์ และอาคารเซ็นทรัล เวิร์ลทาวเวอร์ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส คาดว่า จะมีการนำโครงการที่เคยมีการก่อสร้างกลับมาพัฒนาใหม่อีกครั้ง แต่มิใช่การสร้างอาคารสำนักงานขึ้นใหม่เพื่อปล่อยเช่า สำหรับตลาดธุรกิจค้าปลีก พื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานครมีทั้งสิ้น 3.92 ล้าน ตารางเมตร ณ ไตรมาส 3 ปี 2546 เพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว พื้นที่ที่เพิ่มมากขึ้นมาจากการเปิดตัวของ ซุปเปอร์สโตร์ และห้างสรรพสินค้าบางแห่ง ซึ่งรวมถึง คาร์ฟูร์ บน ถนน ลาดพร้าว และบิ๊กซี ราชดำริ ในขณะเดียวกัน อัตราการเข้าใช้พื้นที่เพิ่มสูงขึ้นเป็น 94% จากเดิม 92% ในปีที่แล้ว เนื่องจากการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภคที่มากขึ้นได้ทำให้ความต้องการในการใช้พื้นที่ค้าปลีกเพิ่มมากขึ้นไปด้วย ตลาดค้าปลีกได้กลายเป็นตลาดที่มีการแข่งขันสูง และมีโครงการใหม่หลายโครงการจะแล้วเสร็จในปีที่จะถึงนี้ จะมีศูนย์การค้าขนาดเล็กเพิ่มมากขึ้นในตลาด โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานคร ซึ่งพื้นที่สำหรับพัฒนาเริ่มมีจำกัด สืบเนื่องจากข้อบังคับเรื่องผังเมืองฉบับใหม่จะมีผลบังคับใช้ นอกจากนี้จะมีโครงการในรูปแบบเนเบอร์ฮูด เซ็นเตอร์ และ คอมมิวนิตี่ เซ็นเตอร์เพิ่มมากขึ้น รวมทั้งการแข่งขันที่เพิ่มสูงขึ้นจะทำให้ศูนย์การค้าใหญ่หลายแห่งต้องปรับปรุงรูปแบบสาขาที่มีอยู่ เพื่อที่จะรักษาฐานลูกค้าของตนเองไว้ สำหรับตลาดอุตสาหกรรมในประเทศไทยก็มีการปรับตัวดีขึ้นในปี 2546 เช่นเดียวกัน ตามภาวะการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศ ภาคอุตสาหกรรมหลายๆ ประเภท ได้มีการขยายตัว และหลายบริษัทได้มีการขยายการลงทุน และให้ประเทศไทยกลายเป็นศูนย์การผลิตหรือสำนักงานใหญ่สำหรับสินค้าบางประเทศ การขายพื้นที่สำหรับพัฒนาโรงงานภายในนิคมอุตสาหกรรมได้มีการขยายตัวเพิ่มมากขึ้นในปีที่ผ่านมา ซึ่งทำให้อัตราการใช้พื้นที่เฉลี่ยภายในนิคมอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นเป็น 80% อย่างไรก็ดีตัวเลขการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศและตัวเลขการขายที่ดินภายในนิคมอุตสาหกรรมยังต่ำกว่าช่วงที่เศรษฐกิจมีการขยายตัวในปี 2540 ตัวเลขการขายที่ดินอตุสาหกรรมได้เพิ่มสูงขึ้นในนิคมอุตสาหกรรมคุณภาพดีในบางพื้นที่ เช่น ใน จังหวัดระยอง ชลบุรี และอยุธยา เป็นต้น ในปัจจุบันนิคมอุตสาหกรรมเหล่านี้กำลังขยายตัว และสามารถขายพื้นที่ได้เพิ่มมากขึ้น สำหรับตลาดโรงงานสำเร็จรูปเพื่อปล่อยเช่ายังคงเติบโตมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในจังหวัดอยุธยา และ บริเวณอีสเทิร์นซีบอร์ด จำนวนโรงงานสำเร็จรูปที่เพิ่มมากขึ้นส่วนใหญ่มาจากการพัฒนาของบริษัทผู้พัฒนาขนาดใหญ่อย่าง TICON TFD และเหมราช ตลาดโรงแรมระดับหรูหราในเขตใจกลางกรุงเทพมหานครในช่วงปลายปีมีการฟื้นตัวอย่างชัดเจน หลังจากตกลงอย่างมากในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2546 การควบคุมการระบาดของโรคซาร์ส ได้ทำให้อัตราการเข้าพักในโรงแรมย่านใจกลางกรุงเทพฯ ฟื้นตัวดีขึ้นจาก 44% ในไตรมาสที่ 2 มาอยู่ที่ 69% ในไตรมาสที่ 3 ซึ่งสูงกว่าช่วงเวลาเดียวกันในปี 2545 นับตั้งแต่จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้ามาในประเทศไทยลดลงมากกว่า 50% ในเดือน พฤษภาคม 2546 จำนวนนักท่องเที่ยวได้เริ่มกลับมาเพิ่มมากขึ้น และในเดือนกรกฎาคมมีจำนวนเกือบเท่ากับระดับเดิมในปีที่แล้ว ทั้งนี้จำนวนนักท่องเที่ยวยังคงเพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลังของปี 2546 เป็นที่คาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวจะเพิ่มขึ้นในปี 2547 เนื่องจากประเทศไทยยังคงเป็นประเทศที่ไดัรับความนิยมทั้งจากนักธุรกิจ และนักท่องเที่ยว บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส คาดว่าในปี 2547 อัตราการเข้าพักและผลประกอบการของโรงแมจะเพิ่มสูงขึ้น หลังจากที่การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทยได้ปรับตัวเลขประมาณการจำนวนนักท่องเที่ยวต่างประเทศหลายครั้ง เนื่องจากการเกิดเหตุการณ์ที่ไม่คาดหวังหลายเหตุการณ์ในช่วงปีที่ผ่านมา ท.ท.ท.ประมาณการว่า ในปี 2546 จะมีจำนวนนักท่องเที่ยวต่างประเทศประมาณ 10.8 ล้านคน ซึ่งเท่ากับจำนวนนักท่องเที่ยวในปี 2545 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ได้ปรับตัวดีขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วง 12 เดือน ที่ผ่านมา และเป็นที่คาดว่าจะคงเติบโตอย่างต่อเนื่องในปีหน้า จำนวนโครงการและความต้องการที่มีอยู่ในตลาดจะยังคงเพิ่มมากขึ้นในทุกภาคของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยที่ความต้องการซื้อจากนักลงทุนจะเพิ่มสูงขึ้น และผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงจะยังคงมีการซื้อที่อยู่อาศัยทั้งในเขตศูนย์กลางกรุงเทพฯ และชานเมือง บริษัทอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยังคงเน้นการพัฒนาโครงการในย่านศูนย์กลาง และรอบใจกลางเมืองที่มีความหนาแน่นสูง รวมถึงบริเวณชานเมือง มาตรการด้านผังเมืองที่จะมีผลบังคับในกลางปี 2547 จะส่งผลกระทบต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่ เนื่องจากข้อจำกัดที่เพิ่มมากขึ้นทั้งด้าน ประเภทและขนาด ของโครงการที่อนุญาตให้ก่อสร้าง ณ เดือนธันวาคม มาตรการดังกล่าวยังไม่มีผลบังคับใช้จากทางกรุงเทพมหานคร ในขณะเดียวกันภาษีในการซื้อขายที่เพิ่มสูงขึ้นจะส่งผลกระทบกับตลาด บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เห็นว่า ความต้องการของที่มีอยู่มากในตลาดและยังไม่ได้รับการตอบสนอง จะยังคงเพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง ข้อมูลเพิ่มเติมติดต่อ มร.เดวิด ซีมิสเตอร์ กรรมการผู้จัดการ 02 654 1111 ต่อ 101 [email protected] มิส เอมี่ โรดิล ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนา 02 654 1111 ต่อ 201 [email protected] คุณงามใจ เจียรจรัส ผู้ช่วยฝ่ายประชาสัมพันธ์ 02 654 1111 ต่อ 223 [email protected]จบ-- -สก/นห-

• ข่าวซีบี ริชาร์ด เอลลิส
• ข่าวตลาดอสังหาริมทรัพย์
• ข่าวเดวิด ซีมิสเตอร์
• ข่าวอสังหาริมทรัพย์
• ข่าวสรุปภาวะตลาด