ภาวะการปรับตัวของตลาดบ้านเดี่ยว

กรุงเทพฯ--13 มิ.ย.--ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ให้ความเห็นเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวในเขตกรุงเทพฯ ว่ากำลังเริ่มต้นมีสัญญาณการฟื้นตัวแล้ว จากข้อมูลที่มีอยู่ล่าสุดของการเคหะแห่งชาติ ในปี 2543 มีจำนวนที่อยู่ศัยเสนอขายเข้ามาใหม่ในตลาดเฉพาะที่จดทะเบียนในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลประมาณ 32,000 หน่วย ซึ่งในจำนวนนี้ เป็นบ้านเดี่ยวประมาณ 23,000 หน่วยหรือคิดเป็น 72% ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่เสนอขายเข้ามาใหม่ และในช่วงปี 2542 ถึง2543 อุปทานของที่อยู่อาศัยในตลาดโดยรวมแล้วมีอัตราลดลง 4% แต่อุปทานของบ้านเดี่ยวกลับเพิ่มขึ้นถึง 32% นับได้ว่าเป็นจุดเริ่มที่มีการเสนอขายบ้านเดี่ยวเพิ่มมากขึ้นหลังจากช่วงวิกฤตเศรษฐกิจในปี 2540 มิสเอมี่ โรดิล ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยตลาดของบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส กล่าวว่า แนวโน้มอุปทานของบ้านเดี่ยวจะเพิ่มขึ้นในระดับนี้อีกประมาณ 2-3 ปี เห็นได้จากการภาพรวมที่ดีขึ้นของตลาดบ้านในปัจจุบัน ในปี2542-2543 มีการขออนุญาตก่อสร้างอาคารเพิ่มขึ้น 38% หลังจากที่มีแนวโน้มลดลงติดต่อกันมาเป็นเวลาห้าปีแล้ว และในจำนวนที่ขอใบอนุญาตก่อสร้างอาคารเพิ่มขึ้นนี้เป็นโครงการบ้านที่อยู่อาศัยถึง 77% ในด้านอุปสงค์ของที่อยู่อาศัย จากสถิติในปี 2543 มีการซื้อขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 127,000 ราย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล มีการซื้อขายเพิ่มมากขึ้นจากปี 2542 ถึง 24% และเป็นการเพิ่มขึ้นครั้งแรกในรอบสี่ปีที่ผ่านมา ดรรชนีหนึ่งที่สามารถบอกได้ถึงอัตราการเข้าพักอาศัยคือจำนวนการขอติดตั้งมาตรวัดไฟฟ้า โดยการเคหะแห่งชาติได้ขอความร่วมมือจากการไฟฟ้านครหลวงในการเก็บข้อมูล ปรากฏว่า จากจำนวนที่อยู่อาศัย 1.89 ล้านหน่วยในพื้นที่ทำการสำรวจ ประมาณ 18.4% หรือ 348,000 หน่วย ได้ขอยกเลิกการใช้มาตรวัดหรือไม่ก็พบว่าไม่มีการใช้ไฟฟ้าเลยหรือใช้ก็เพียงเล็กน้อยเท่านั้น ซึ่งทำให้คาดคะเนได้ว่า เป็นที่พักอาศัยที่ยังว่างอยู่ มิสโรดิล เชื่อว่าจำนวนที่พักอาศัยที่ว่างอยู่จำนวนมากนี้ไม่มีผลกระทบต่อตลาดการซื้อขายบ้านสร้างใหม่เลย เพราะจากการสำรวจพบว่าจำนวนที่พักอาศัยที่ว่างอยู่นี้ส่วนมากเป็นตึกแถวและคอนโดมิเนียมสำหรับผู้มีรายได้น้อย ส่วนจำนวนบ้านเดี่ยวที่ยังว่างอยู่นั้นมีจำนวนไม่มากนัก แต่อย่างไรก็ตาม ดรรชนีการซื้อขายบ้านเดี่ยวในปีที่แล้วเพียงแต่แสดงให้เห็นว่าตลาดบ้านได้มีการฟื้นตัวขึ้นแล้ว แต่ยังคงไม่เท่ากับช่วงดีที่สุดของตลาดในปี 2538-2539 คุณสุรีมาศ ประคุณหังสิต รองผู้อำนวยการฝ่ายขายที่อยู่อาศัยของบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส กล่าวว่า โครงการบ้านคุณภาพระดับเกรดเอที่เพิ่งเปิดตัวได้ไม่นานนัก เช่น โครงการบ้านลาดพร้าว บริเวณถนนคู่ขนาน ทางด่วนรามอินทรา - อาจณรงค์ ของกลุ่มโกลเด้นแลนด์ สามารถทำยอดขายได้ดีมากถึง 85% จากจำนวน 219 ยูนิต ในระยะเวลาเพียง 6 เดือนหลังเปิดการขายในเดือนพฤศจิกายนปีที่แล้ว, โครงการบ้านมัณฑนาที่สวนหลวงของบริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ และโครงการปริญสิริที่ถนนเอกมัย-รามอินทราก็ได้รับรายงานว่ามียอดขายที่ดีเช่นกัน โครงการที่ประสบความสำเร็จนั้นนอกจากชื่อเสียงของบริษัทผู้ประกอบการแล้ว ยังมีเหตุปัจจัยอื่น เช่น อยู่ในทำเลที่ดีคือใกล้หรือสามารถเดินทางเข้าใจกลางเมืองได้สะดวกและมีการออกแบบบ้านเป็นที่พอใจของลูกค้า โครงการอื่น ๆ ที่เปิดตัวโครงการเมื่อปีที่ผ่านมาเน้นตลาดผู้มีรายได้ปานกลางและมีทำเลไม่ไกลตัวเมืองมากนักก็สามารถทำยอดขายได้อย่างรวดเร็วเช่นกัน เช่น โครงการบ้านวรารักษ์ที่รังสิตคลองสาม ของกลุ่มวังทองกรุ๊ป, บ้านกลางกรุงที่ถนนพระรามเก้า ของบริษัทเอเชื่ยน พร็อพเพอร์ตี้ และ โครงการลลิลกรีนวิลล์ที่ถนนเพชรเกษม (วงเวียน-เอกชัย) ของลลิลกรุ๊ปในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ต่ำที่สุดเท่าที่เคยมีมา, การแข่งขันกันให้เงินกู้เรื่องที่อยู่อาศัยของธนาคารต่าง ๆ และการใช้มาตรการเพื่อความมั่นใจของลูกค้าในการรับประกันการสร้างบ้าน เช่น การประกันเงินดาวน์ หรือระบบเอสโครว์ แอคเค้าท์ การที่ผู้ประกอบการบางรายมีเงินทุนเพียงพอที่จะสร้างบ้านก่อนขายหรือสร้างบ้านพร้อมเข้าอยู่ก็เป็นปัจจัยที่ทำให้โครงการประสบความสำเร็จในการขายเป็นอย่างดีประเทศไทยมีประชากรรุ่นหนุ่มสาว คิดเป็น 22% ของประชากรทั้งหมดหรือประมาณ 1.3 ล้านคนที่มีอายุระหว่าง 25 ถึง 35 ปีซึ่งเป็นวัยที่พร้อมจะมีครอบครัว คู่บ่าวสาวที่เพิ่งแต่งงานมีความต้องการที่จะมีบ้านเป็นของตนเอง ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้มีความต้องการซื้อบ้านเดี่ยวในเนื้อที่ระหว่าง 50-70 ตารางวา ราคาประมาณ 3-4 ล้านบาทต่อยูนิตในโครงการใกล้ใจกลางเมือง และราคาประมาณ 2-2.5 ล้านบาทถ้าอยู่ไกลออกไปบริเวณวงแหวนรอบนอก ความต้องการซื้อบ้านไม่จำกัดอยู่ที่กลุ่มที่ต้องการซื้อบ้านเป็นหลังแรกเท่านั้น แต่กลุ่มที่เป็นครอบครัวใหญ่มีสมาชิกในครอบครัวเพิ่มมากขึ้นและต้องการบ้านคุณภาพดีก็เป็นกลุ่มลูกค้าหลักเช่นกัน โดยกลุ่มนี้มองหาบ้านระดับคุณภาพที่ราคาเกินกว่า 5 ล้านบาท เนื้อที่ 80-100 ตารางวาสภาพเศรษฐกิจที่ไม่ค่อยเอื้ออำนวยในการลงทุนด้านอื่น ๆ ก็เป็นปัจจัยที่ทำให้ความต้องการซื้อบ้านสูงขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง โดยกลุ่มนี้มีความคาดหวังว่าราคาบ้านอาจถูกลงไปกว่านี้ ซึ่งบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เชื่อว่าราคาจะไม่ลดลงต่ำกว่านี้แล้ว ขณะนี้เป็นช่วงเวลาที่ดีในการซื้อบ้านเพราะการลงทุนในรูปแบบอื่น เช่น ในตลาดหลักทรัพย์ ไม่น่าสนใจ และปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ในระดับต่ำซีบี ริชาร์ด เอลลิส คาดว่าราคาบ้านจะไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก โดยราคาบ้านคุณภาพดีจะอยู่ที่ 5-10 ล้านบาทต่อยูนิต โครงการบ้านคุณภาพดีตามปกติจะปลูกสร้างอย่างน้อย 150 ยูนิตในเนื้อที่ 30-40 ไร่ ลูกค้ากลุ่มรายได้ปานกลาง ราคาเป็นตัวแปรที่สำคัญในการตัดสินใจซื้อบ้าน ขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจเป็นสำคัญ ลูกค้าอาจตัดสินใจเปลี่ยนเป็นซื้อทาว์นเฮ้าส์ถ้าราคาบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตามคนไทยนิยมซื้อบ้านเดี่ยวเพราะว่าต้องการระบบการระบายอากาศที่ดีกว่า แสงแดด และสภาพแวดล้อมที่ดีกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับทาว์นเฮ้าส์ ปัจจุบันผู้บริโภคเน้นความต้องการที่บ้านคุณภาพดีที่ปลูกสร้างเสร็จเรียบร้อยตรงตามเวลามากกว่าบ้านราคาถูก เพราะได้รับประสบการณ์ที่เลวร้ายที่ได้รับบ้านคุณภาพต่ำจากโครงการบ้านราคาถูก ผู้ซื้อมีความชำนาญมากขึ้นที่จะเลือกบ้านในโครงการทำเลที่ถูกต้อง มีการออกแบบที่ดีและขนาดที่เหมาะสมกับราคา บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส คาดว่า อุปทานในตลาดบ้านเดี่ยวจะเพิ่มขึ้นอีกในปีนี้เพื่อสนองความต้องการของอุปสงค์ที่มีมากขึ้นในตลาด แต่ข้อจำกัดในทางการเงินอาจเป็นตัวแปรที่สำคัญที่จะทำให้อุปสงค์ลดลงได้ การที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ นั้น ต้องมีการรสนับสนุนทางด้านการเงินอย่างมากและต้องแข่งขันกับโครงการใหญ่ ๆ ด้วย ความยากลำบากของเจ้าของโครงการคือการหาที่ดินในราคาที่เหมาะสม สามารถนำมาพัฒนาเป็นโครงการบ้านที่อยู่อาศัยในราคาที่กลุ่มเป้าหมายมีความสามารถซื้อได้ For further information: Ms. Sureemas Prakunhangsit Associate Director, Residential Sales Department Tel: 231-0123 Ext. 412--จบ-- -อน-

• ข่าวซีบี ริชาร์ด เอลลิส
• ข่าวตลาดที่อยู่อาศัย
• ข่าวการเคหะแห่งชาติ
• ข่าวอสังหาริมทรัพย์
• ข่าวเขตกรุงเทพฯ