ทิศทางตลาดอสังหาฯ ดูที่การเปิดตัว ดัชนีที่สำคัญที่สุด
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกในประเทศไทย ที่ดำเนินการสำรวจตลาดภาคสนามมายาวนานและกว้างขวางที่สุดโดยรัฐไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายใด ๆ และให้ทุกฝ่ายได้รับข้อมูลอย่างเท่าเทียมกันและเป็นกลางที่สุด กล่าวว่า ข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ สะท้อนภาวะตลาดได้ดีที่สุด ในยามเศรษฐกิจตกต่ำ อสังหาริมทรัพย์จะแทบไม่มีการเปิดตัว แต่การก่อสร้างยังดำเนินการต่อไป จึงเข้าสู่ภาวะ "สร้างเกิน" (Over-built) อุปทานเกิน (Oversupply) นั่นเอง
ในการสำรวจโครงการเปิดใหม่ของศูนย์ข้อมูลฯ จนเป็นที่ยอมรับได้ว่ามีความเที่ยงตรงเชื่อถือได้นั้น ประการสำคัญขึ้นอยู่กับการวางแผนให้ดีและดำเนินการอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นจึงควรเข้าใจแนวทางการสำรวจข้อมูลในเบื้องต้นก่อน โดยปกติการสำรวจการเปิดตัวโครงการใหม่ ควรดำเนินการทุกวัน ด้วยการส่งนักวิจัยที่มีประสบการณ์ออกสำรวจข้อมูลโครงการเปิดใหม่ถึงที่ตั้งโครงการแต่ละแห่ง
อย่างไรก็ตามในบางแห่งเมื่อเดินทางไปถึง อาจพบว่ายังไม่เปิดตัว (ตามที่ลงโฆษณาหรือแถลงข่าวไว้) ด้วยยังไม่มีเอกสารประกอบการขาย (brochure) ใบราคาหรือสำนักงานขายก็ยังไม่เรียบร้อยก็ต้องเดินทางไปสำรวจเก็บข้อมูลในครั้งต่อไป จะละเลยไม่ได้ และโดยที่มีโครงการประเภทที่รอเปิดตัวอยู่เป็นจำนวนมาก ในการปฏิบัติงาน จึงควรมีรายชื่อโครงการที่รอเปิดเพื่อที่จะได้แวะไปเยี่ยมเยียนเป็นระยะ ๆ ซึ่งในแต่ละเดือน คณะนักวิจัยมีรายชื่อโครงการเป้าหมายที่เฝ้าจับมาดูการเปิดตัวนับร้อยโครงการ
โครงการเปิดใหม่ (newly launched project) หมายถึงโครงการที่เพิ่งเริ่มเข้าสู่ตลาดเป็นครั้งแรก หรืออาจเป็นบางส่วนหรือบางระยะ (phase) ของโครงการที่เปิดขายในภายหลัง โครงการขนาดใหญ่โครงการหนึ่งอาจไม่ได้เปิดขายทีเดียวหมดแต่เปิดเป็น phase ใหม่ ๆ ดังนั้นในการสำรวจภาคปฏิบัติจึงต้องไปสำรวจซ้ำอีก เพื่อบันทึกให้เห็นว่ามีอุปทานเพิ่มเข้ามาในตลาดมากน้อยเพียงใดในแต่ละห้วงเวลา นอกจากนี้ โครงการเปิดใหม่ยังรวมถึงโครงการเดิมที่เคยเปิดตัวไปแล้วแต่ประสบปัญหา "เจ๊ง" ไป ต่อมาเจ้าของใหม่นำโครงการมา "ใส่ตะกร้าล้างน้ำ" แล้วเปิดใหม่โดยใช้ชื่อใหม่หรือชื่อเดิม (relaunch) ก็ตาม
การสำรวจโครงการเปิดใหม่ ควรสำรวจตั้งแต่โครงการที่อยู่อาศัย ควรรวมถึงโครงการอสังหาริมทรัพย์อื่น เช่น อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (commercial properties โดยมีอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า เป็นอาทิ) อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม (industrial properties โดยมีมินิแฟคตอรี่ นิคมอุตสาหกรรม เป็นอาทิ) และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน (resort properties โดยมีอาคารชุดตากอากาศ รีสอร์ท สนามกอล์ฟ เป็นอาทิ) อย่างไรก็ตามอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่เปิดตัวทั่วประเทศตั้งแต่ปี 2537 จนถึงปัจจุบันเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยถึง 9ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย%
แหล่งข้อมูลของโครงการเปิดใหม่นี้ส่วนหนึ่งมาจากสื่อมวลชนต่าง ๆ แต่แหล่งสำคัญก็คือการสำรวจแบบ "ปูพรม" ในภาคสนามเป็นระยะ ๆ การสำรวจนี้จึงไม่ใช่การสุ่มตัวอย่าง แต่เป็นการสำรวจแบบ (เกือบ) โสภณ พรโชคชัยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย% คือแทบจะหาโครงการใดที่หลง/ตกสำรวจไม่ได้เลย หากมีกรณีตกหล่นไป ก็จะได้รับการสำรวจจนพบในรอบต่อไปของการ "ปูพรม" ซ้ำในพื้นที่เดิม และด้วยการที่มีข้อมูลครบถ้วน การวิเคราะห์ต่าง ๆ จึงมีพลัง น่าเชื่อถือและสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้อย่างแท้จริง
ในการสำรวจ นักวิจัยไปในฐานะผู้ซื้อบ้านเพื่อขอทราบข้อมูลโครงการเบื้องต้นเช่นที่ผู้ซื้อบ้านอย่างรอบรู้ทั่วไปพึงรู้ ไม่ใช่การสำรวจข้อมูลภายในหรือ "สืบ" ข้อมูลเชิงลึกใด ๆ สิ่งที่ต้องการทราบก็คือลักษณะของโครงการ สถานการณ์การขาย การส่งเสริมการขาย โครงการในอนาคต (ถ้ามี) และนำข้อมูลของแต่ละโครงการประมวลผล
ข้อมูลที่สำรวจได้จะนำมากรอกลงใน fact sheet พร้อมภาพถ่ายสถานที่จริง ลงตำแหน่งในแผนที่คอมพิวเตอร์ แสดงผังโครงการโดยสังเขป ภาษาที่ใช้ในรายงานนี้เป็นการบรรยายสภาพจริง โดยไม่มีการ "ใส่สีใส่ไข่" หรือไม่มีการเขียนออกในเชิงบวกหรือลบเช่นการโฆษณา สำหรับ fact sheet ที่มีอยู่ 2 แผ่นต่อโครงการนี้ จะได้นำส่งผู้ประกอบการโครงการนั้น ๆ ให้ตรวจสอบอีกครั้งหนึ่งว่าทางนักวิจัยได้สำรวจไว้สอดคล้องกับความเป็นจริงหรือไม่
การได้มาซึ่งข้อมูลด้วยการสำรวจภาคสนามนี้มีความจำเป็นอย่างยิ่ง และมีความน่าเชื่อถือกว่าแหล่งข้อมูลทุติยภูมิต่าง ๆ ด้วยเหตุผลดังนี้:
โสภณ พรโชคชัย. ไม่อาจพึ่งการโฆษณาตามหน้าหนังสือพิมพ์หรือสื่อมวลชนอื่นๆ เป็นหลัก เพราะบางโครงการลงโฆษณาแล้วแต่ยังไม่เปิดตัว สิ่งที่โฆษณากับการเปิดตัวจริงอาจต่างกัน เช่น โฆษณาว่าเปิด โสภณ พรโชคชัยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ตึก แต่เปิดจริงเพียง โสภณ พรโชคชัย-2 ตึกเป็นต้น นอกจากนี้การโฆษณายังได้ข้อมูลเพียงบางส่วน ไม่เพียงพอต่อการใช้ประกอบการวิเคราะห์เพื่อการวางนโยบายและแผนใด ๆ ดังนั้นข้อมูลการโฆษณา แม้จะเป็นข้อมูลที่ทันสมัยยิ่ง แต่ก็อาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง
2. ไม่อาจพึ่งข้อมูลการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน เพราะไม่ครอบคลุมการขออนุญาตอาคารชุด เพราะบางโครงการขายก่อนได้รับใบอนุญาตจัดสรร หรือได้รับใบอนุญาตแล้วแต่ไม่ได้สร้าง (อาจเพราะยังไม่ได้ฤกษ์) นอกจากนี้การขออนุญาตจัดสรรยังต้องขอทั้งโครงการ แต่ที่เปิดขายอาจเป็นทีละระยะการพัฒนา ดังนั้นการนำตัวเลขทั้งโครงการซึ่งอาจมีจำนวนนับพัน ๆ หน่วยมาประมวล ก็คงจะผิดความจริงไปแน่นอน ดังนั้นข้อมูลการขออนุญาตจัดสรร แม้เป็นข้อมูลที่เป็นทางการ แต่อาจไม่สะท้อนความเป็นจริง
3. ไม่อาจพึ่งข้อมูลการจดทะเบียนบ้านใหม่ เพราะบ้านที่จดทะเบียนนั้นสร้างเสร็จไปหลังจากทำการขาย 6 เดือน – 3 ปีแล้ว บ้านส่วนมากมีกิจกรรมการขายก่อนสร้างเสร็จ บ้านที่สร้างเสร็จวันนี้จึงสะท้อนอุปสงค์ในอดีตไม่ใช่ปัจจุบัน บ้านที่สร้างเสร็จก่อนขายมีเพียงส่วนน้อยนิดมาก นอกจากนี้ยังมีบ้านบางหลัง "ซิกแซก" ได้บ้านเลขที่ก่อนบ้านเสร็จก็ยังมี (แต่ก็เป็นส่วนน้อยนิดเช่นกัน) ดังนั้นข้อมูลการจดทะเบียนบ้านใหม่ แม้เป็นตัวเลขที่แน่ชัด แต่ไม่สะท้อนภาวะตลาดในปัจจุบัน
4. ไม่อาจพึ่งข้อมูลการขอสินเชื่อของสถาบันการเงิน เพราะการให้สินเชื่อบ้าน (post finance) ก็คล้ายกับการจดทะเบียนบ้านใหม่ เป็นข้อมูลที่ไม่สะท้อนภาวะการซื้อขายที่อยู่อาศัยในตลาด บ้านส่วนมากถูกจองซื้อไปนานแล้ว ผ่อนดาวน์เสร็จอีก 6 เดือนถึง 3 ปี (มีบ้านเลขที่แล้ว) จึงค่อยไปขอสินเชื่อ เป็นต้น นอกจากนี้ในการกู้เงินยังมีทั้งกู้เพิ่มหรือเปลี่ยนย้ายสถาบันการเงิน (refinance) อีกด้วย
5. ไม่อาจพึ่งข้อมูลของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน เพราะผู้ประกอบการอาจไม่เต็มใจเปิดเผยข้อมูลด้วยถือเป็นการเสียลับทางธุรกิจ บางคนบอกว่า "ถ้าจะแก้ผ้า ต้องแก้พร้อมกัน" แต่ส่วนมากไม่มีใครยอม (มีแต่คนดูไม่มีคนยอมแก้) ที่สำคัญอีกประการหนึ่งก็คือ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ 3 สมาคม มีสมาชิกรวมกันอาจไม่ถึง 2ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท (ไม่นับรวมบุคคลธรรมดาหรือบริษัทสมาชิกที่ไม่ใช่ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน) ถือว่าไม่ได้เป็นตัวแทนที่แท้จริงของผู้ประกอบการส่วนใหญ่ ลำพังเฉพาะบริษัทพัฒนาที่ดินในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลก็มีถึง 7ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัทแล้ว
6. ไม่อาจพึ่งข้อมูลจากนายหน้า เพราะนายหน้าก็ขายได้เพียงบางส่วน การซื้อขายผ่านนายหน้ายังเป็นส่วนน้อย ต่างจากนายหน้าในสหรัฐอเมริกาที่ครองส่วนแบ่งตลาดเกือบทั้งหมด นอกจากนี้กรณีนายหน้าก็อาจมีผลประโยชน์จากการขาย (conflict of interest) ดังนั้นจึงอาจไม่สะดวกที่จะนำเสนอตัวเลขที่เป็นจริงในบางกรณี
ดังนั้นการสำรวจภาคสนามจึงเป็นคำตอบสุดท้ายในการหาข้อมูลที่เชื่อถือได้มาประกอบการวิเคราะห์เพื่อการวางแผนของทั้งภาครัฐและภาคเอกชน
อ้างอิง: AREA แถลง ฉบับที่ โสภณ พรโชคชัย77/2559: วันพฤหัสบดีที่ โสภณ พรโชคชัย9 พฤษภาคม 2559
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย ([email protected]) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน
ข่าวศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย+ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์วันนี้
FIREC หลักสูตรที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศ
วันพฤหัสบดีที่ 26 ศุกร์ที่ 27 มีนาคม 2563 ณ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลักสูตรที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศ (FIABCI International Real Estate Consultants: FIREC) เป็นหลักสูตรสำหรับที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะนายหน้า ผู้บริหารการขาย ผู้บริหารทรัพย์สิน ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ที่คิดเชื่อมเครือข่ายกับต่างประเทศโดยตรง จัดขึ้นในวันที่ 26-27 มีนาคม 2563 ณ กรุงเทพมหานคร ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www
สัมมนา: ตลาดที่อยู่อาศัย ไตรมาส 3/2561 และทิศทางใหม่
—
รู้ก่อน ลงทุนก่อน กำไรแน่นอน ท่านจะเป็นคนแรกที่จะรู้ว่า ที่อยู่อาศัยประเภท ระดับราคาไหนในทำเลใดน่า...
ไปอเมริกาอย่างพอเพียง
ผมไปอเมริกามา เลยขอเล่าถึงความพอเพียงของผม ผมไม่ได้ 'ยกหาง' ตัวเอง ไม่อายที่จะเป็นแบบนี้ และขอเย้ยเหล่า 'อำมาตย์' ที่มักอยู่สบายบนภาษีประชาชน ในระหว่างวันที่ 22-30 กันยายน 2561 ผมในฐานะประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งเป็นของเอกชน ได้เดินทางไปนครมินนีแอ...หากแก้ NPLs บ้านไม่ได้: พังแน่ / แก้ยังไง
ตามที่มีข่าวธนาคารแห่งประเทศไทยเตือนเรื่องฟองสบู่อสังหาฯ (https://bit.ly/2DrumIT) ดร. โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ให้ความเห็นจากประสบการณ์ในการ...
ภาพข่าว: ศุภาลัย รับโล่ประกาศเกียรติคุณ 2 รางวัล โครงการอสังหาริมทรัพย์ดีเด่น ปี 2561
—
นายปุณณพันธ์ เหน่งเพ็ชร รองกรรมการผู้จัดการ สายงานก่อสร้างแนวราบ แ...
ภาพข่าว: Nirvana DEFINE ศรีนครินทร์-พระราม9 ได้รับรางวัล โครงการอสังหาริมทรัพย์ดีเด่น ประจำปี 2561 ประเภททาวน์เฮาส์ราคาสูงจาก ศูนย์วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA)
ภาพข่าว: พฤกษา คว้า 3 รางวัลโครงการอสังหาฯ ดีเด่น การันตีคุณภาพ
—
พฤกษา ผู้นำอันดับหนึ่งวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยคว้ารางวัล "โครงการอสังหาริมทรัพย์ดีเด่น 25...
ภาพข่าว: เอสซีฯ รับโล่ประกาศเกียรติคุณ 2 รางวัล อสังหาฯ ดีเด่น จากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
—
นางสาวอุษณี กังวารจิตต์ รองปลัดกระทรวง...
20 อันดับเจ้าตลาดบริษัทพัฒนาที่ดิน
—
มาตรวจสอบดูว่าบริษัทพัฒนาที่ดินเจ้าตลาดในประเทศไทยมีใครบ้าง โดยพิจารณาจากการเปิดตัวใหม่ในครึ่งแรกของปี 2561 ดูวิดิโอ...
ภาพข่าว: ศุภาลัย รับโล่ประกาศเกียรติคุณโครงการอสังหาริมทรัพย์ดีเด่น ปี 2560
—
บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) รับโล่ประกาศเกียรติคุณโครงการอสังหาริมทรัพย์ดีเ...