ท่านนายกฯ ครับ อย่าสร้าง 'บ้านคนจน' เลยครับ

ผมเองก็เห็นว่ารัฐบาลท่านก็พยายาม "ซื้อใจ" ประชาชน ทำด้วยความปรารถนาดีที่หวังช่วยเหลือประชาชน แต่เป็นแนวคิดที่ผิดพลาดเนื่องจากได้รับข้อมูลที่ไม่ถูกต้อง ผมในฐานะดุษฎีบัณฑิตด้านที่ดินที่อยู่อาศัยจากเอไอที และไม่ได้ซื้อมานะครับ (ฮา) จึงขอเปลืองตัวทำหนังสือถึงนายกฯ เมื่อวันพุธที่ 2 ธันวาคม และนำมาเล่าต่อในที่นี้

ผมขอบอกตามสัตย์นะครับว่าไม่ได้อยากดัง แต่เห็นแก่ประเทศชาติจริงๆ ถ้าอยากรวยอยากดังคงต้องถนอมตัวรับแต่ชอบครับ และอีกอย่างผมก็ไม่ได้ตั้งใจค้านตะพึดตะพือกับรัฐบาลประยุทธ์ แนวคิดประเภท "บ้านเอื้ออาทร" ผมก็เคยเสนอรัฐบาลทักษิณว่าไม่ควรทำตั้งแต่ปี 2546 แต่ท่านก็ทำจนกลายเป็นว่า แต่แรกจะทำ 1 ล้านหน่วย ก็ลดเหลือ 6 แสนหน่วย แต่สร้างจริงราว 3 แสนหน่วย ที่ยังขายไม่ออกก็มาก ที่ซื้อไปแล้วหลายแห่งย้ายออกไปเกินครึ่งแล้ว มีคนมาเช่าเป็นจำนวนมาก รวมทั้งพวกแรงงานต่างด้าวและคนต่างชาติอีกด้วย

ข้อมูลที่ผิดพลาด

เมื่อเร็ว ๆ นี้ ท่านรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังได้กล่าวว่า "ล่าสุดจึงต้องการสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มอีก 2.5 ล้านยูนิตในอีก 2 ปีข้างหน้า" ตัวเลขข้างต้นใช้อ้างว่ามีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง จึงจำเป็นต้องสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับคนจน อย่างไรก็ตามตัวเลขนี้ไม่น่าจะถูกต้อง

1. ตามตัวเลขของทางราชการ จำนวนประชากรไทย ณ สิ้นปี 2557 มี 65.12 ล้านคน และมีจำนวนบ้านอยู่ 24.09 ล้านหน่วย

2. เมื่อพิจารณาจากอัตราการเพิ่มขึ้นของประชากรและบ้านในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา จะพบว่าอัตราเพิ่มของประชากรเป็นเพียง 0.5% ต่อปีซึ่งถือว่าเพิ่มน้อยมาก ไม่ค่อยส่งผลต่อการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัย

3. อย่างไรก็ตามการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา เพิ่มขึ้น 2.65% ต่อปี ซึ่งถือว่าสูงกว่าการเพิ่มขึ้นของประชากรหลายเท่าตัว ทำให้จำนวนคนเฉลี่ยต่อที่อยู่อาศัยหน่วยหนึ่งลดลงจาก 3.01 คนในปี 2552 เป็น 2.7 คนในปี 2557 ความขาดแคลนที่อยู่อาศัยจึงไม่มี

4. หากนำอัตราเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัย ณ 2.65% ต่อปี ก็จะคำนวณได้ว่า จำนวนบ้าน ณ สิ้นปี 2558 น่าจะเป็น 24.73 ล้านหน่วย และเป็น 26.05 ล้านหน่วยในปี 2560 หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 1.33 ล้านหน่วย ดังนั้นจึงไม่ได้เพิ่มขึ้นถึง 2.5 ล้านหน่วยดังที่รัฐมนตรีอ้างตลอดช่วงที่ผ่านมา มีการสร้างบ้านกันเองในภาคเอกชน โดยรัฐบาลไม่ได้ออกเงินงบประมาณแผ่นดินสนับสนุน บริษัทยังมีกำไรมีโบนัสให้พนักงาน นอกจากนั้นรัฐบาลยังได้ภาษีเป็นเงินอีกมหาศาล

แนวคิดที่ผิดนำไปสู่ความเสียหาย

รัฐบาลประยุทธ์ท่านจะแก้ไขปัญหาเรื่องที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยในเมืองโดยเฉพาะกลุ่มชุมชนแออัด ชุมชนบุกรุก ผู้ด้อยโอกาส ผู้อยู่อาศัยในบ้านเช่า บ้านพักตามโรงงาน โดยมีเป้าหมายเร่งด่วนคือ ผู้มีรายได้น้อยจำนวน 2.7 ล้านครัวเรือน. . . ในราคาหน่วยละ 6 แสนบาท รัฐบาลคงได้รับข้อมูลผิด:

1. องค์การสหประชาชาติระบุว่าไทยประสบความสำเร็จในการลดความยากจนลงอย่างมากในระยะ 20 ปีที่ผ่านมา โดยล่าสุดมีคนยากจนอยู่ 5.4 ล้านคน ในจำนวนนี้ 88% อยู่ในเขตชนบท ที่เหลืออีก 12% อยู่ในเขตเมือง {4} หากสมมติว่าคนจนในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเป็นประมาณ 60% ของคนจนเมืองทั้งหมด ก็จะมีจำนวน 388,800 คน จากจำนวนประชากรในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเกือบ 10 ล้านคน หรือ 3.9% เท่านั้น

2. ผู้ที่อยู่ในชุมชนแออัดไม่ใช่จะเป็นคนยากจนเสมอไป เพราะจำนวนคนจน 388,800 คนข้างต้น ยังน้อยกว่าผู้อยู่อาศัยชุมชนแออัด คนจนเหล่านี้อาจเป็นคนเร่ร่อน คนงาน คนรับใช้ตามบ้าน หรือบุคคลอื่นที่นายจ้างอาจจัดหาที่อยู่อาศัยให้ ฯลฯ ประชากรในชุมชนแออัดส่วนใหญ่ไม่ใช่คนยากจน และมีคนที่เช่าบ้านในชุมชนแออัดอยู่ 30% การสร้างที่อยู่อาศัย 2.7 ล้านหน่วย จึงเกินกว่าจำนวนครัวเรือนคนจนนับสิบเท่า

3. การอ้าง "คนจน" ไปสร้างที่อยู่อาศัยจำนวนมากมาย จึงไม่ถูกต้อง ในประเทศไทยไม่เคยมีปัญหาขาดแคลน ผมยังเป็นประธานมูลนิธิอิสรชน ช่วยเหลือประชาชนคนเร่ร่อน ซึ่งที่ผ่านมามูลนิธิพบอยู่เพียง 3,249 คนในเขตกรุงเทพมหานคร {5} ราคาที่อยู่อาศัยก็ไม่ได้เพิ่มสูงขึ้นจนสร้างความเดือดร้อน ยิ่งกว่านั้นราคาค่าก่อสร้างในรอบ 1 ปีทีผ่านมาก็ลดลงประมาณ 6% {6} ภาคเอกชนก็สามารถสร้างบ้านได้ดีอยู่แล้ว

ขาดความเป็นไปได้

ที่รัฐบาลจะสร้างที่อยู่อาศัยราคาถูกนั้น ไม่มีความเป็นไปได้ทางการเงิน และจะสร้างปัญหาสังคม ในกรณีห้องชุดใจกลางเมืองบนเส้นทางรถไฟฟ้า MRT และ BTS นั้น ห้องชุดขายในราคาสูงสุดประมาณ 420,000 บาทต่อตารางเมตร และขั้นต่ำประมาณ 80,000 บาทต่อตารางเมตร หากห้องชุดหนึ่งมีขนาด 20 ตารางเมตร ก็เป็นเงินอย่างน้อย 1.6 ล้านบาท หากหักค่าดำเนินการ ภาษี ดอกเบี้ย กำไร ฯลฯ ออก ก็จะเหลือเป็นเงินอย่างน้อย 1.1 ล้านบาท ถ้ารัฐบาลจะสร้างขายในราคา 600,000 บาท ก็เท่ากับต้องชดเชยให้หน่วยละ 500,000 บาท ถ้าสร้าง 100,000 หน่วย ก็ต้องใช้เงิน 50,000 ล้านบาท ทั้งนี้ยังไม่รวมค่าที่ดินอีกมหาศาล

ในส่วนของตลาดเช่าพักอาศัยในปัจจุบันนั้น ในปัจจุบันในเขตใจกลางเมืองยังมีให้เช่าในราคาประมาณ 3,000 บาท การที่รัฐบาลจะสร้างห้องมาให้เช่ากันประมาณ 1,000-2,000 บาท จึงเป็นไปได้ยาก และปัจจุบันค่าเช่าบ้านก็ไม่ได้สูงเกินจริงอยู่แล้ว แม้แต่ค่าเช่าเตียงนอนชั่วคราวรายวันของคนจรจัดหรือผู้ใช้ชีวิตในที่สาธารณะ ก็ยังรวมเป็นเงินเดือนละเกือบ 1,000 บาทแล้ว

ผลร้ายที่จะตามมาถ้ารัฐบาลทำอย่างนี้ คงมีคนอ้างตนเป็น "คนจน" อีกมากที่จะสวมรอยเข้ามาจับจองสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยประเภทนี้ นอกจากนี้ยังเป็นการทำลายตลาดบ้านเช่ากลางเมืองที่ขณะนี้ปล่อยเช่าในราคา 1,500-3,000 บาท ซึ่งคาดว่าจะมีประมาณ 200,000 หน่วย ทำให้ผู้ประกอบการเอสเอ็มอีเหล่านี้ และสถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่อให้สร้างอะพาร์ตเมนต์เหล่านี้ก็จะประสบเคราะห์กรรมไปด้วย ทั้งนี้ยังไม่รวมถึงผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างน้อยที่ผ่อนบ้านอยู่ อาจจะทิ้งการผ่อนชำระมาเข้าโครงการนี้ ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยปั่นป่วน พังทลายลงไปได้

เกรงจะสูญเปล่า

รัฐบาลได้ออกข่าวเป้าหมายแผนปฏิบัติการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย (ปี 2559-2561) เกรงจะสูญเปล่า รัฐบาลควรใช้งบประมาณไปพัฒนาประเทศในทางอื่น จะดีกว่า

1. แผนการแก้ไขปัญหาชุมชนแออัดทั่วไป "โครงการบ้านมั่นคง" 65,000 หน่วย 12,220 ล้านบาท หน่วยละ 188,000 บาท เงินจำนวนสูงนี้นำไปสมทบทุนสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ได้เลย รัฐบาลพึงระวังความรั่วไหล

2. แผนพัฒนาที่อยู่อาศัยชุมชนริมคลอง 9,981 หน่วย 4,193 ล้านบาท หน่วยละ 420,000 บาท ยิ่งกรณีนี้ยิ่งเห็นชัดว่า ชาวบ้านบุกรุกริมคลองมา 2-3 ชั่วรุ่น กลับต้องใช้เงินไปพัฒนารายละเกือบครึ่งล้านเพื่อให้เช่าหรือแทบจะอยู่ฟรี แบบนี้เท่ากับเอาเปรียบคนปกติหรือไม่ เป็นการสร้างอภิสิทธิชนคน (แสร้ง) จน หรือไม่ เงินมหาศาลนี้นำไปซื้อห้องชุดราคาถูก ๆ ให้อยู่โดยไม่คิดมูลค่าโดยไม่ต้องสร้างใหม่เลย

4. โครงการอาคารเช่าสำหรับผู้มีรายได้น้อย 10,107 หน่วย 4,895 ล้านบาท หน่วยละ 484,000 บาท ในความเป็นจริง ประชาชนผู้พอมีฐานะทั่วไป ก็จัดสร้างบ้านเช่าราคาประหยัดอยู่ทั่วไปอยู่แล้ว ไม่จำเป็นต้องสร้างแข่งกับภาคเอกชนเลย

5. โครงการฟื้นฟูเมืองดินแดง 1,581 หน่วย 2,463 ล้านบาท หน่วยละ 1,560,000 บาท ข้อน่าคิดก็คือ ชาวแฟลตดินแดงที่ส่วนมากเซ้งสิทธิผิดกฎหมายมาก่อน กลับจะได้แฟลตเช่าในราคาถูกที่ต้องเสียค่าก่อสร้างสูงถึง 1,560,000 บาท ทั้งนี้คาดว่ายังไม่รวมค่าที่ดิน นี่เป็นการสร้างความวิปริตในการจัดการที่อยู่อาศัย สร้างอภิสิทธิ์ชนคน (แสร้ง) จนอย่างแน่นอน

6. โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า กทม.และปริมณฑล 8,000 หน่วย วงเงิน 6,684 ล้านบาท หน่วยละ 836,000 บาท เชื่อว่าราคานี้ยังไม่รวมค่าที่ดิน การก่อสร้างแบบนี้ ไม่มีความเป็นไปได้ ผู้ได้สิทธิไปก็คงปล่อยเช่าต่อให้ผู้อื่นไปอีกเช่นเคย คาดว่าจะกลายเป็นความสูญเสียมากกว่า

ทางออกที่เหมาะสม

ในปัจจุบันยังมีบ้านราคาถูกอีกมากมาย ซึ่งรัฐบาลควรส่งเสริมให้ซื้อมากกว่าจะสร้างใหม่ บ้านเหล่านี้ ได้แก่บ้านของการเคหะแห่งชาติ บ้านของโครงการที่อยู่อาศัยของภาคเอกชน และบ้านที่ถูกยึดในกรมบังคับคดี บริษัทบริหารสินทรัพย์หรือสถาบันการเงินต่าง ๆ รวมทั้งบ้านว่างหรือบ้านที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีใครอยู่ ซึ่งคาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 300,000 หน่วยทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รัฐบาลจึงควรนำทรัพย์เหล่านี้มาขายใหม่ในราคาถูก แก้กฎหมายให้สามารถบังคับคดีได้อย่างมีประสิทธิภาพและเป็นประโยชน์ต่อทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้

นอกจากนี้ การคุ้มครองผู้บริโภคซื้อบ้านเช่นการบังคับให้มีการประกันเงินดาวน์ตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 เพื่อสร้างความเชื่อมั่นและมีหลักประกันต่อการซื้อบ้าน รวมทั้งการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำให้มีอุปทานที่ดินมากขึ้น ราคาบ้านจะได้ไม่แพง รวมทั้งการเก็บภาษีกับผู้เก็งกำไร เพื่อไม่ให้มาแย่งซื้อมาขายต่อ ทำให้ราคาสูงขึ้นเป็นการสร้างภาระแก่ประชาชนผู้มีรายได้น้อย เป็นต้น

ดังนั้นผมจึงขอคัดค้านการสร้าง 'บ้านคนจน' เพราะเป็นเพียงการอ้างคนจน และอ้างข้อมูลที่ไม่จริง ทั้งที่ประเทศไทยไม่มีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยในระยะ 20 ปีข้างหน้านี้ การดันทุรังสร้าง รังแต่จะสร้างหนี้ สร้างปัญหาแก่ชาติและประชาชนในการแบกรับภาษี เป็นการเกื้อหนุนประโยชน์ให้แก่ผู้รับเหมา บริษัทเหล็ก บริษัทปูนซีเมนต์ อีกทั้งยังมีโอกาสรั่วไหล ตรวจสอบได้ยาก ในขณะที่ประชาชนไม่ได้รับประโยชน์โดยตรง

อ้างอิง: AREA แถลง ฉบับที่ 378/2558: วันอังคารที่ 15 ธันวาคม 2558 ผู้แถลง:

ดร.โสภณ พรโชคชัย ([email protected]) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

• ข่าวบ้านเช่า
• ข่าวเอสเอ็มอี
• ข่าวนายกฯ
• ข่าววัสดุก่อสร้าง