ที่อยู่อาศัยยังไม่ล้นตลาด

          ที่อยู่อาศัยยังไม่ล้นตลาด
          ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
          ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
          บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ตามที่มีข่าวว่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจะล้นตลาดนั้นไม่เป็นความจริง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ขอนำเสนอข้อเท็จจริงดังต่อไปนี้
          1. ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2557 (มกราคม - สิงหาคม 2557) มีการเปิดตัวโครงการใหม่ถึง 272 โครงการ เฉลี่ยเดือนละ 34 โครงการ รวม 77,626 หน่วย มูลค่า 235,515 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 3.034 ล้านบาท หากประมาณการทั้งปี 2557 น่าจะมีหน่วยขายเปิดใหม่ 105,571 หน่วย รวมมูลค่า 320,300 ล้านบาท หรือหน่วยละ 3.028 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2556 ที่มีหน่วยเปิดใหม่ 131,645 หน่วย ที่มูลค่า 385,447 ล้านบาท จะพบว่าในปี 2557 ทั้งปีนี้ จะมีหน่วยขายเปิดลดลงประมาณ 20% และมูลค่าการพัฒนาลดลงประมาณ 17% ดังนั้นการเปิดตัวของโครงการใหม่ยังน้อยอยู่ ยังไม่เกิดภาวะฟองสบู่
          2. ในกรณีของอาคารชุดในปี 2557 เปิดเป็นจำนวน 50% ของหน่วยขายทั้งหมด เทียบกับปี 2556 ซึ่งเปิดถึง 60% ของหน่วยขายทั้งหมด จึงอาจกล่าวได้ว่าอาคารชุดยังไม่ล้นตลาด
          3. อย่างไรก็ตามปรากฏการณ์ที่ผ่านมามีการอำนวยสินเชื่อในอัตราที่ค่อนข้างสูง ประมาณ 100% หรือ 110% ของมูลค่าตลาด ซึ่งหากเกิดความฝืดเคืองทางเศรษฐกิจ ก็อาจทำให้สถาบันการเงินประสบปัญหาได้ กรณีนี้อยู่ที่การเข้มงวดวินัยทางการเงินมากกว่าเป็นเพราะการผลิตล้นเกิน จึงไม่ได้เป็นปัญหาด้านฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์อย่างที่เข้าใจผิดกันแต่อย่างใด

          ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้เคยเตือนไว้เรื่องเกี่ยวกับสินเชื่อ เมื่อวันที่ 8 ตุลาคม 2557 ใน AREA แถลงเรื่อง "เตือนภัยธุรกิจอสังหาฯ ปี 2558: หนี้ครัวเรือน ส่งออก-ท่องเที่ยวทรุด แบงค์ให้กู้ไม่ยั้ง" * ดังนั้นดร.โสภณ จึงเสนอทางออกที่สมควรดังนี้
          1. ให้มีมาตรการคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญา ซึ่งไม่เพียงแต่เป็นการคุ้มครองผู้บริโภค แต่ยังคุ้มครองระบบตลาดที่อยู่อาศัย และสถาบันการเงินโดยรวม
          2. การตรวจสอบการอำนวยสินเชื่อของธนาคารต่าง ๆ อย่างเข้มงวด เพื่อไม่ให้ปล่อยกู้เกินกว่าที่สมควร
          3. การกำหนดให้การปล่อยกู้สูงไม่เกิน 80-85% ของมูลค่าตลาด เพื่อเป็นการป้องกันการอำนวยสินเชื่อเกินกว่าที่เหมาะสม และในกรณีทรัพย์สินที่มีความเสี่ยงเป็นพิเศษ เช่นที่ดินเปล่า อาคารพาณิชย์ หรือทรัพย์สินที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาท ก็อาจมีนโยบายให้ปล่อยกู้ไม่เกิน 50-70% ของมูลค่าตลาด เป็นต้น
          อสังหาริมทรัพย์จะล้นตลาดหรือไม่ขึ้นอยู่กับการควบคุมด้านนโยบายและมาตรการของรัฐบาลอย่างทันการ โดยเห็นแก่ประโยชน์ของส่วนรวมเป็นที่ตั้ง

          * http://www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement771.htm

ผู้แถลง:
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ([email protected]) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน