ตลาดอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อ 2558

จันทร์ 17 พฤศจิกายน 2557 เวลา 17:19 น.

ตลาดอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อ 2558
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ภาษีที่เรากำลังหวาดหวั่นก็คือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพราะทุกครั้งที่มีการเสียภาษีเพิ่ม ก็เหมือนถูก "ปล้น" หรือเรียกไพเราะว่า "ถอดขนห่าน" แต่ผมอยากย้ำว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ยิ่งให้ ยิ่งได้จริงๆ

อสังหาริมทรัพย์ปี 2558 จะเป็นปีทอง?
          ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2557 (มกราคม - สิงหาคม 2557) มีการเปิดตัวโครงการใหม่ถึง 272 โครงการ เฉลี่ยเดือนละ 34 โครงการ รวม 77,626 หน่วย มูลค่า 235,515 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 3.034 ล้านบาท หากประมาณการทั้งปี 2557 น่าจะมีหน่วยขายเปิดใหม่ 105,571 หน่วย รวมมูลค่า 320,300 ล้านบาท หรือหน่วยละ 3.028 ล้านบาท
          เมื่อ เทียบกับปี 2556 ที่มีหน่วยเปิดใหม่ 131,645 หน่วย ที่มูลค่า 385,447 ล้านบาท จะพบว่าในปี 2557 ทั้งปีนี้ จะมีหน่วยขายเปิดลดลงประมาณ 20% และมูลค่าการพัฒนาลดลงประมาณ 17% ซึ่งถือว่าดีกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ ณ กลางปี 2557 ที่คาดว่าตลอดปี 2557 นี้หน่วยขายเปิดใหม่ จะลดลงประมาณ 24% และมูลค่าการพัฒนาลดลงประมาณ 28% แสดงว่าสถานการณ์หลังความวุ่นวายทางการเมืองในครึ่งหลังปี 2557 ดีชึ้นกว่าครึ่งปีแรก
          ส่วนที่ระบุว่า "ในปีหน้าจะเป็นปีทองของอสังหาริมทรัพย์ที่จะเติบโตดีที่สุดในรอบ 16-20 ปี โดยมีปัจจัยบวกมาจากการก่อสร้างรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่คาดว่าจะแล้วเสร็จปีหน้าหลายสาย ทำให้กำลังซื้อของประชาชนสูงขึ้น และการเปิดเออีซี" นั้น มีข้อเห็นแย้งคือ
          1. ที่ว่ารถไฟฟ้าที่จะเสร็จในปี 2558 นั้น อาจยังไม่แล้วเสร็จ เนื่องจากความล่าช้า หรือแม้สร้างเสร็จแล้ว ที่ผ่านมาก็เปิดวิ่งไม่ได้ ทำให้ไม่เกิดผลชัดเจน
          2. การเสร็จของรถไฟฟ้า ไม่ได้ทำให้กำลังซื้อของประชาชนสูงขึ้นแต่อย่างใด
          3. การเปิดเออีซีก็จะเริ่มในปี 2559 ไม่ได้ส่งผลในช่วงปี 2558 แต่อย่างใด
          อย่างไรก็ตามอสังหาริมทรัพย์ปี 2558 น่าจะดีกว่าปี 2557 เพราะหมดปัจจัยทางการเมือง อาจกล่าวได้ว่าการเคลื่อนไหวทางการเมืองที่ผ่านมาทำลายเศรษฐกิจย่อยยับไปถึง 420,000 ล้านบาท ทั้งนี้คำนวณจากว่ารายได้ประชาชาติของไทยเท่ากับ 12 ล้านล้านบาท ในปี 2557 ซึ่งควรจะเติบโตราว 5% เช่นเดียวกับประเทศอื่นในอาเซียน แต่กลับลดลงเหลือ 1.5% เพราะการที่ประเทศไทยเราไม่อาจรอมชอมกันได้ ไม่สามารถตกลงในแนวทางสันติวิธีด้วยการเลือกตั้งได้เช่นทั่วโลก และมีการเคลื่อนไหวทางการเมืองโดยไร้ขื่อแปยาวนานถึง 8 เดือน ดังนั้นเศรษฐกิจจึงทรุด
          การทรุดลงไปถึง 3.5% (5% ที่คาดหวัง ลบด้วย 1.5% ที่ประมาณการสำหรับปีนี้) ของ 12 ล้านล้านบาท จึงเท่ากับเงินหายไปจากระบบประมาณ 420,000 ล้านบาท การนี้จึงทำให้กำลังซื้อหดตัวลง ข้อดีคือไม่เกิดฟองสบู่ ส่วนข้อเสียคือกำลังซื้อฝืดลง การวางแผนทางการเงินและการขายของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินต้องเพิ่มความระมัดระวัง เพราะมีความเสี่ยงในการขายช้าลงกว่าแต่กว่า
อาจกล่าวได้ว่าในปี 2558 แม้น่าจะเติบโตกว่าปี 2557 แต่ก็ยังไม่เกิดฟองสบู่ แต่มีข้อเตือนภัยสำคัญก็คือ
          1. การประกาศกฎอัยการศึก ทำให้นักท่องเที่ยวชาวต่างประเทศเข้ามาประเทศไทยน้อยลงอย่างเห็นได้ชัด แม้จะมีบางฝ่ายอ้างว่าการมีกฎอัยการ ศึก ทำให้เกิดความปลอดภัยมากขึ้น แต่ก็อาจไม่จริง ยังมีการข่มขืน ภาคใต้ประกาศกฎอัยการศึกมานาน ก็ยังไม่สงบ ที่สำคัญนักท่องเที่ยวย่อมตระหนักดีว่า หากประเทศสงบจริง จะคงกฎอัยการศึกไว้ทำไม ด้วยกฎอัยการศึกนี้จึงทำให้จำนวน นักท่องเที่ยวในรอบ 8 เดือนแรกของปี 2557 ลดลงถึง 16% หากยังเป็นเช่นนี้ต่อไป จำนวนนักท่องเที่ยวคงหายไป 4 ล้านคน และในความเป็นจริงควรเพิ่มขึ้นจากปีก่อน 2 ล้านคน ดังนั้นก็เท่ากับนักท่องเที่ยวหายไป 6 ล้านคน ทำให้รายได้จากการท่องเที่ยวหดตัวเป็นอย่างหนัก โดยคนหนึ่งใช้เงินเพื่อการท่องเที่ยว 40,000 บาท ก็เท่ากับเงินหายไป 240,000 ล้านบาท
          2. หนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้นมาก ทำให้โอกาสการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์จะลดลง กำลังซื้อที่คาดว่าจะมีก็อาจ "เหือดหาย" ไปในปี 2558 ก็ได้ บริษัทพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ที่คาดการณ์ว่าจะเปิดตัวโครงการมากมายในปี 2558 อาจ "ผิดแผน" และต้องปรับตัวใหม่ก็ได้
          3. การส่งออกคงไม่เจริญเติบโต ทำให้เศรษฐกิจไม่มีเงินหมุนเวียนจากต่างประเทศ การเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจก็จะยิ่งหดตัวลง ประเทศจะเจริญได้ต้องอาศัยการส่งออก ไม่ใช่อาศัยนโยบาย "อัฐยายซื้อขนมยาย" อย่างเด็ดขาด การส่งเสริมการใช้จ่ายภายในประเทศเป็นเพียงนโยบายชั่วคราวแบบ "ไฟไหม้ฟาง"
          4. การอำนวยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งในปัจจุบันแข่งขันกันปล่อยกู้กันอย่างมาก สถาบันการเงินหลายแห่งให้กู้สูงถึง 100% หรือ 110% ของมูลค่าตลาด ซึ่งหากเกิดวิกฤติเงินฝืดขึ้นมา ก็อาจทำให้สถาบันการเงินล้มลงเช่นในยุคก่อนได้
          5. ยิ่งกว่านั้นหากเกิดความไม่สงบรอบใหม่เพราะรัฐบาลไม่สามารถแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจได้อย่างได้ผลชะงัด จริงตามที่อาสามาทำงาน ก็จะทำให้เกิดความไม่มั่นคงและความเปราะบางทางเศรษฐกิจ
การวางแผนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และการวางแผนการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย การลงทุนจึงต้องระมัดระวังมากเป็นพิเศษ

ราคาที่ดินจะเป็นอย่างไร
          ราคาที่ดินที่มีขายสูงถึง 1.9 ล้านบาทในช่วงปลายปี 2557 นั้น ตามสถิติการซื้อขายล่าสุดมีซื้อถึง 1.7 ล้านบาทต่อตารางวาโดยบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์แห่งหนึ่ง เพื่อนำไปพัฒนาเป็นอาคารชุดพักอาศัย อย่างไรก็ตามราคาที่มีการประกาศขายมีสูงถึง 2.0 ล้านบาทหรือมากกว่านี้ต่อตารางวาด้วยซ้ำไป อย่างไรก็ตามราคาสูงสุดที่ควรจะเป็นตามมูลค่าตลาดหรือศักยภาพที่นำไปใช้ประกอบการในเชิงพาณิชย์นั้น ควรเป็นราคาประมาณ 1.7 ล้านบาทต่อตารางวา ณ บริเวณรอบๆ รถไฟฟ้าสยามสแควร์ เพลินจิต และชิดลม ส่วนบริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้านานา อโศก ยังลดหลั่นลงมา ไม่ถึง 1.7 ล้านบาทต่อตารางวา
          ฐานในการคำนวณมูลค่าที่ควรจะเป็นพิจารณาจากการประกอบการเป็นศูนย์การค้าที่สามารถเช่าได้ในราคาประมาณ 3,500 - 5,000 บาท ซึ่งน่าจะเป็นการพัฒนาที่สะท้อนถึงมูลค่าที่ดินที่ประมาณ 1.7 ล้านบาทต่อตารางวา หากซื้อที่ดินในราคานี้ไปพัฒนาเป็นอาคารชุดพักอาศัย ก็น่าจะต้องขายในราคามากกว่า 220,000 บาทต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตามในปัจจุบันในเขตกรุงเทพมหานครมีอาคารชุดพักอาศัยที่ขาย ณ ราคาเกือบ 400,000 บาทต่อตารางเมตรในบางทำเลที่มีข้อได้เปรียบโดนเด่นพิเศษ
          เมื่อพิจารณาถึงราคาที่ดินทางราชการที่ประเมินโดยกรมธนารักษ์ ราคาประเมินสูงสุดเป็นเงินตารางวาละ 850,000 บาทในพื้นที่สีลม ซึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้ตามราคาตลาดประมาณ 1.4 ล้านบาท หรือต่ำกว่าราคาตลาดประมาณ 39% ส่วนพื้นที่ที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้สูงสุด 1.7 ล้านบาทบริเวณสยาม เพลินจิตชิดลมนั้น ทางราชการประเมินไว้เป็นเงิน 800,000 บาท หรือ เพียง 47% ของราคาตลาดเท่านั้น
          ราคาประเมินของทางราชการจึงไม่สามารถนำไปซื้อขายได้ในตลาดเปิด เพราะไม่ได้สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริง และแม้ในบางบริเวณราคาประเมินทางราชการจะปรับเพิ่มขึ้นรวดเร็วกว่ารอบ 4 ปี แต่ก็ยังไม่อาจปรับได้ทันราคาตลาดที่แท้จริง ราคาประเมินทางราชการเป็นเพียงราคาเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และไม่มีสัดส่วนที่แน่นอนระหว่างราคาประเมินทางราชการกับราคาตลาดแต่อย่างใด

ราคาที่ดิน บาท/ตรว	2537	2557	เปลี่ยนแปลง
สยาม	400,000	1,700,000	325%
สีลม	450,000	1,400,000	211%
เยาวราช	700,000	1,200,000	71%
เอกมัย	220,000	850,000	286%
กล้วยน้ำไท	200,000	400,000	100%
รัชดา ห้วยขวาง	150,000	450,000	200%
พระราม 9	90,000	220,000	144%

หากพิจารณาจากการเปลี่ยนแปลงราคาของที่ดินบริเวณต่าง ๆ จะพบข้อสังเกตที่น่าสนใจคือ ราคาที่ดินที่บริเวณรถไฟฟ้ามีการปรับตัวสูงขึ้นมาก โดยเฉพาะสยามสแควร์ซึ่งปรับตัวสูงขึ้น 325% ในรอบ 20 ปี สีลมมีรถไฟฟ้าสายเดียว จึงปรับตัวขึ้น 211% ในรอบ 20 ปี ส่วนเยาวราช ซึ่งเคยมีราคาสูงสุด กลับปรับตัวเพิ่มเพียง 71% เพราะยังไม่มีรถไฟฟ้านั่นเอง กรณีนี้พบได้ชัดเจนเมื่อเปรียบเทียบระหว่างเอกมัย กับกล้วยน้ำไท และระหว่างรัชดาภิเษก (ห้วยขวาง) กับถนนพระรามที่ 9 ที่ไม่มีรถไฟฟ้านั่นเอง

ท่องเที่ยวไม่แจ่มใส เศรษฐกิจและอสังหาฯ ชลอ
ในรอบ 9 เดือนแรกของปี 2557 จะพบว่า นักท่องเที่ยวจากจีนยังมาเป็นอันดับ 1 คือ 3,097,436 ล้านคน ลดลงจากปีก่อนที่มา 3,748,703 ล้านคนถึง 17.37% มาเลเซียก็เข้ามาลดลงจากเดิมถึง 19.28% ญี่ปุ่นและเกาหลีก็เข้ามาน้อยลงกว่าแต่ก่อนมาก รวมทั้งอินเดียและสิงคโปร์ การที่นักท่องเที่ยวกลุ่มที่ "กระเป๋าหนัก" เข้ามาน้อยลง ย่อมทำให้การใช้จ่ายในประเทศไทยน้อยลง ตารางต่อไปนี้แสดงถึงอันดับ 20 ประเทศแรกที่เข้ามาเที่ยวไทยมากที่สุดในรอบ 9 เดือนที่ผ่านมาของปี 2557

จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ เดือนมกราคม - กันยายน 2557

อันดับ	ประเทศ	พ.ศ.2557		พ.ศ.2556		การเปลี่ยน
		จำนวน	%	จำนวน	%	แปลง
		นักท่องเที่ยว	%	นักท่องเที่ยว	%	2556-57
1	จีน	3,097,436	17.64	3,748,703	19.15	-17.37
2	มาเลเซีย	1,767,172	10.06	2,189,139	11.19	-19.28
3	รัสเซีย	1,147,319	6.53	1,112,011	5.68	3.18
4	ญี่ปุ่น	917,295	5.22	1,152,666	5.89	-20.42
5	เกาหลี	817,441	4.66	956,707	4.89	-14.56
6	ลาว	806,480	4.59	742,410	3.79	8.63

ข่าวศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย+ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์วันนี้

FIREC หลักสูตรที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศ

วันพฤหัสบดีที่ 26 ศุกร์ที่ 27 มีนาคม 2563 ณ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลักสูตรที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศ (FIABCI International Real Estate Consultants: FIREC) เป็นหลักสูตรสำหรับที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะนายหน้า ผู้บริหารการขาย ผู้บริหารทรัพย์สิน ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ที่คิดเชื่อมเครือข่ายกับต่างประเทศโดยตรง จัดขึ้นในวันที่ 26-27 มีนาคม 2563 ณ กรุงเทพมหานคร ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www

17 กุมภาพันธ์ 2563 11:18 น.

สัมมนา: ตลาดที่อยู่อาศัย ไตรมาส 3/2561 และทิศทางใหม่ — รู้ก่อน ลงทุนก่อน กำไรแน่นอน ท่านจะเป็นคนแรกที่จะรู้ว่า ที่อยู่อาศัยประเภท ระดับราคาไหนในทำเลใดน่า... ต.ค. 61

ไปอเมริกาอย่างพอเพียง

ผมไปอเมริกามา เลยขอเล่าถึงความพอเพียงของผม ผมไม่ได้ 'ยกหาง' ตัวเอง ไม่อายที่จะเป็นแบบนี้ และขอเย้ยเหล่า 'อำมาตย์' ที่มักอยู่สบายบนภาษีประชาชน ในระหว่างวันที่ 22-30 กันยายน 2561 ผมในฐานะประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งเป็นของเอกชน ได้เดินทางไปนครมินนีแอ... ก.ย. 61

หากแก้ NPLs บ้านไม่ได้: พังแน่ / แก้ยังไง

ตามที่มีข่าวธนาคารแห่งประเทศไทยเตือนเรื่องฟองสบู่อสังหาฯ (https://bit.ly/2DrumIT) ดร. โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ให้ความเห็นจากประสบการณ์ในการ... ก.ย. 61

ภาพข่าว: ศุภาลัย รับโล่ประกาศเกียรติคุณ 2 รางวัล โครงการอสังหาริมทรัพย์ดีเด่น ปี 2561 — นายปุณณพันธ์ เหน่งเพ็ชร รองกรรมการผู้จัดการ สายงานก่อสร้างแนวราบ แ... ส.ค. 61

ภาพข่าว: Nirvana DEFINE ศรีนครินทร์-พระราม9 ได้รับรางวัล โครงการอสังหาริมทรัพย์ดีเด่น ประจำปี 2561 ประเภททาวน์เฮาส์ราคาสูงจาก ศูนย์วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) — โครงการ Nir... ส.ค. 61

ภาพข่าว: พฤกษา คว้า 3 รางวัลโครงการอสังหาฯ ดีเด่น การันตีคุณภาพ — พฤกษา ผู้นำอันดับหนึ่งวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยคว้ารางวัล "โครงการอสังหาริมทรัพย์ดีเด่น 25... ส.ค. 61

ภาพข่าว: เอสซีฯ รับโล่ประกาศเกียรติคุณ 2 รางวัล อสังหาฯ ดีเด่น จากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย — นางสาวอุษณี กังวารจิตต์ รองปลัดกระทรวง... ส.ค. 61

20 อันดับเจ้าตลาดบริษัทพัฒนาที่ดิน — มาตรวจสอบดูว่าบริษัทพัฒนาที่ดินเจ้าตลาดในประเทศไทยมีใครบ้าง โดยพิจารณาจากการเปิดตัวใหม่ในครึ่งแรกของปี 2561 ดูวิดิโอ... ส.ค. 61

ภาพข่าว: ศุภาลัย รับโล่ประกาศเกียรติคุณโครงการอสังหาริมทรัพย์ดีเด่น ปี 2560 — บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) รับโล่ประกาศเกียรติคุณโครงการอสังหาริมทรัพย์ดีเ... ธ.ค. 60