ศักยภาพของสี่แยกบางนา และแนวโน้มในอนาคต

           คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) ทำการสำรวจข้อมูลเชิงลึกทำเลบางทำเลในกรุงเทพมหานครพบว่าเกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างพลิกหน้ามือเป็นหลังมือ จากการที่มีโครงการระบบขนส่งมวลชนเปิดให้บริการ ทั้งถนน ทางด่วน รถไฟใต้ดิน และรถไฟฟ้า โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้า ซึ่งการเปลี่ยนแปลงนี้สามารถมองเห็นได้ตั้งแต่ช่วงที่รัฐบาลประกาศว่าจะมีการก่อสร้างแล้ว และเริ่มเปลี่ยนแปลงมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัดถ้าเริ่มมีการก่อสร้าง เช่น ทำเลตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจากสถานีวงเวียนใหญ่ ทำเลตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงินช่วงถนนประชาราษฎร์สาย ระบบขนส่งมวลชน ถนนเพชรเกษม และถนนกรุงเทพฯ ระบบขนส่งมวลชนโครงการรถไฟฟ้าโครงการรถไฟฟ้า; นนทบุรี ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้นตั้งแต่มีการก่อสร้างรถไฟฟ้า และราคาขายก็มีการปรับเพิ่มขึ้นทุกปี รวมทั้งราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัวหรือมากกว่านั้นจากช่วงก่อนที่จะมีการก่อสร้างรถไฟฟ้า เพราะโครงการเหล่านี้เปรียบเสมือนการเพิ่มศักยภาพของพื้นที่ตามแนวเส้นทางการพัฒนาที่จะมีมากขึ้น โดยเฉพาะในเรื่องของการเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมือง เพราะคงปฏิเสธไม่ได้ว่าคนกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่ยังคงทำงานในพื้นที่ใจกลางเมือง ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ 

          นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ปัจจัยที่มีผลต่อการพัฒนาพื้นที่อีกอย่างคือการที่มีโครงการพื้นที่ค้าปลีก เช่น ศูนย์การค้าขนาดใหญ่เปิดให้บริการ ซึ่งโครงการประเภทนี้จะช่วยเพิ่มศักยภาพ และแรงดึงดูดของทำเลให้มากขึ้น เพราะว่าโครงการพื้นที่ค้าปลีกจะเปรียบเสมือนแม่เหล็กขนาดใหญ่ที่จะดึงดูดคนให้เดินทางเข้ามาในพื้นที่ให้มากขึ้น และบางครั้งช่วยเปลี่ยนโฉมของที่ดินโดยรอบให้มีการพัฒนามากขึ้น แต่ต้องเป็นโครงการพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่เท่านั้น ไม่ใช่โครงการคอมมูนิตี้มอลล์ แม้ว่าโครงการพื้นที่ค้าปลีกส่วนใหญ่จะเลือกไปพัฒนาโครงการในทำเลที่มีโครงการที่อยู่อาศัยหนาแน่นอยู่แล้วก็ตาม เช่น โครงการเซ็นทรัล เวสต์เกท แถวบางใหญ่ เมกาบางนา และโครงการที่เพิ่งประกาศว่าจะมีการพัฒนาในปีที่แล้ว อย่าง เมการังสิต เซ็นทรัล อีสต์เกท รวมทั้งเดอะมอลล์ บางนาที่จะพัฒนาในชื่อ ระบบขนส่งมวลชนระบบขนส่งมวลชนคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล;Bangkok Mallระบบขนส่งมวลชนระบบขนส่งมวลชนโครงการรถไฟฟ้า; ซึ่งจะอยู่ตรงสี่แยกบางนา

          นอกจากนี้การที่มีโครงการพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่มาเปิดให้บริการในพื้นที่นั้นยังช่วยให้ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มมากขึ้น ซึ่งส่งผลให้ราคาขายคอนโดมิเนียมปรับตัวเพิ่มมากขึ้น โดยถ้าพิจารณาจากราคาขายของโครงการที่อยู่ในพื้นที่รอบๆ ศูนย์การค้าเอ็มโพเรี่ยมนั้นในช่วงปีพ.ศ.ระบบขนส่งมวลชน55ระบบขนส่งมวลชน อยู่ที่ประมาณ โครงการรถไฟฟ้าโครงการรถไฟฟ้า8,คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล บาทต่อตารางเมตร แต่ในปัจจุบันปรับเพิ่มขึ้นมากมากว่า ระบบขนส่งมวลชนระบบขนส่งมวลชน% หรือประมาณ 4คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล% เลยทีเดียว ซึ่งราคามีการปรับขึ้นมากหลังจากที่เริ่มมีการก่อสร้างโครงการเอ็มควอเทียร์ และการที่กลุ่มเดอะมอลล์ประกาศจะพัฒนาโครงการเอ็มสเฟียร์ อีก โครงการรถไฟฟ้า โครงการในบริเวณนั้น ซึ่งจะเป็นการสร้างพื้นที่ค้าปลีกที่มีพื้นที่รวมกันมากกว่า ระบบขนส่งมวลชนคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล,คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ตารางเมตรขึ้นมาใจกลางกรุงเทพมหานคร จึงทำให้ราคาขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่ปรับขึ้นมากโดยที่บางโครงการปรับขึ้นจากราคาขายต่อในปีพ.ศ.ระบบขนส่งมวลชน556 เพิ่มขึ้นประมาณ ระบบขนส่งมวลชน5% จากราคาขายต่อในปีพ.ศ.ระบบขนส่งมวลชน555 และปรับขึ้นอีกเล็กน้อยในปีพ.ศ.ระบบขนส่งมวลชน557 ซึ่งแสดงให้เห็นว่าการพัฒนาศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในพื้นที่ช่วยเพิ่มศักยภาพ และความน่าสนใจให้กับคอนโดมิเนียมในพื้นที่ได้

          สี่แยกบางนาเป็นอีกทำเลที่ยักษ์ใหญ่ในธุรกิจค้าปลีกอีกกลุ่มของประเทศไทยประกาศว่าจะพัฒนาโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่สุดในเอเซีย ซึ่งกลุ่มเดอะมอลล์ต้องการรวมทั้งความบันเทิง ช็อปปิ้ง และพาณิชยกรรมไว้ด้วยกัน บนที่ดินขนาด โครงการรถไฟฟ้าคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ไร่ แล้วยังมีสวนน้ำขนาด ระบบขนส่งมวลชนคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล,คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ตารางเมตร สวนสนุกอีก 3คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล,คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ตารางเมตร และโรงภาพยนตร์อีก โครงการรถไฟฟ้า4 โรง โดยมีพื้นที่รวมกันมากกว่า 65คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล,คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ตารางเมตร ด้วยเงินลงทุนมหาศาลกว่า ระบบขนส่งมวลชนคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล,คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ล้าน ซึ่งโครงการนี้จะช่วยยกระดับพื้นที่โดยรอบสี่แยกบางนาให้เปลี่ยนไปมากขึ้น แม้ว่าจะพัฒนามากขึ้นหลังจากที่รถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย อ่อนนุช ระบบขนส่งมวลชนโครงการรถไฟฟ้าโครงการรถไฟฟ้า; แบริ่งเปิดให้บริการในปีพ.ศ.ระบบขนส่งมวลชน554 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายในพื้นที่รอบๆ สี่แยกบางนาตั้งแต่ก่อนปีพ.ศ.ระบบขนส่งมวลชน55โครงการรถไฟฟ้า จนถึงปัจจุบันมากกว่า 3,คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ยูนิต แต่ถ้ารวมทั้งหมดจากแยกบางนาถึงวงแหวนรอบนอกนี่น่าจะมากกว่า 5,คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ยูนิต นอกจากนี้การที่รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเปิดให้บริการยังส่งผลให้คอนโดมิเนียมบางโครงการในพื้นที่นี้สามารถขายห้องที่เหลือค้างมาเป็น โครงการรถไฟฟ้าคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ปีได้มากขึ้น หรือบางโครงการสามารถปิดการขายได้เลย และรถไฟฟ้ายังมีการก่อสร้างส่วนต่อขยายไปสมุทรปราการอีกทันที ซึ่งไม่เพียงแต่ยอดขายเท่านั้นที่สูงขึ้น แต่บางโครงการยังสามารถปรับราคาขายขึ้นได้มากกว่า โครงการรถไฟฟ้า6% ในช่วงระยะเวลา ระบบขนส่งมวลชน ปี คือราคาขายในปีพ.ศ.ระบบขนส่งมวลชน555 อยู่ที่ประมาณ 8คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล,คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล บาทต่อตารางเมตร แต่ราคาขายในปีพ.ศ.ระบบขนส่งมวลชน557 อยู่ที่ประมาณ 93,คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล บาทต่อตารางเมตร ในขณะเดียวกันบางโครงการก็ไม่สามารถปรับราคาขึ้นมาได้มากนักคืออาจจะเพิ่มขึ้นแค่ประมาณ 3 ระบบขนส่งมวลชนโครงการรถไฟฟ้าโครงการรถไฟฟ้า; 5% เท่านั้นขึ้นอยู่กับสภาพของโครงการ และทำเลที่ตั้ง นายสุรเชษฐ กล่าวเสริม

          นายสุรเชษฐ กล่าวเพิ่มเติมว่า ระบบขนส่งมวลชนระบบขนส่งมวลชนคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล;ในปัจจุบันมีโครงการคอนโดมิเนียม และบ้านจัดสรรในเขตบางนาที่อยู่ระหว่างการขายประมาณ 7,7คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ยูนิต โดยแยกเป็นบ้านจัดสรรประมาณ 38คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ยูนิต ขายไปได้ประมาณ 6คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล% บ้านจัดสรรอยู่ที่ระดับราคามากกว่า โครงการรถไฟฟ้าคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ล้านบาทมีจำนวนมากที่สุด คือประมาณ 56% โดยที่บ้านในระดับราคานี้เป็นบ้านเดี่ยวทั้งหมด และตามมาด้วยทาวน์เฮ้าส์ที่มีราคาอยู่ระหว่าง 3 ระบบขนส่งมวลชนโครงการรถไฟฟ้าโครงการรถไฟฟ้า; 5 ล้านบาท ในส่วนของคอนโดมิเนียมมีอยู่ประมาณ 7,33คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ยูนิต ขายไปได้ประมาณ 8คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล% จากทั้งหมด โครงการรถไฟฟ้า3 โครงการ ในเขตบางนามีห้องแบบ โครงการรถไฟฟ้า ห้องนอนมากที่สุดคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 63% และคอนโดมิเนียมที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทมีประมาณ 69% จากจำนวนที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด ซึ่งมีแนวโน้มที่จะเพิ่มมากขึ้นอีกในอนาคต โดยเฉพาะถ้าการก่อสร้างโครงการของกลุ่มเดอะมอลล์มีความคืบหน้า และเศรษฐกิจของประเทศมีการขยายตัวมากขึ้นในอนาคตระบบขนส่งมวลชนระบบขนส่งมวลชนโครงการรถไฟฟ้า;

          นอกจากนี้ทางกรุงเทพมหานครยังมีแผนที่สร้างรถไฟรางคู่ขนาดเบา (Light Rail) สายบางนา ระบบขนส่งมวลชนโครงการรถไฟฟ้าโครงการรถไฟฟ้า; สุวรรณภูมิ รวมระยะทางทั้งหมด โครงการรถไฟฟ้า5.3 กิโลเมตร งบประมาณในการลงทุนทั้งหมด ระบบขนส่งมวลชนระบบขนส่งมวลชน,95คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ล้านบาท โดยตามแผนมีกำหนดแล้วเสร็จในปีพ.ศ.ระบบขนส่งมวลชน56โครงการรถไฟฟ้า ซึ่งโครงการนี้เป็นหนึ่งในโครงการหาเสียงของผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร