แนวทางการพัฒนาที่ดินมักกะสันของการรถไฟแห่งประเทศไทย

พุธ 6 สิงหาคม 2557 เวลา 11:42 น.

           ที่ดินใจกลางกรุงของการรถไฟแห่งประเทศไทยมีมูลค่าสูง สมควรนำมาพัฒนาให้เกิดประโยชน์ต่อการรถไฟฯ และกรุงเทพมหานครโดยรวม แต่ไม่ใช่เอามาทำสวนสาธารณะให้เฉพาะคนกรุงเทพมหานครใช้

          พื้นที่โรงซ่อมรถไฟมักกะสันนี้มีขนาดเกือบ 4ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ไร่ เป็นโรงซ่อมมานานและพื้นที่ส่วนมากถูกปล่อยรกร้างว่างเปล่ามานาน จนครั้งหนึ่งเคยมีผู้พบเห็นและสามารถจับเสือที่แอบซ่อนอยู่ในพื้นที่นี้ได้ แสดงว่าพื้นที่นี้ไม่ได้ใช้ประโยชน์มาเท่าที่ควร จนต่อมาได้มีการก่อสร้างทางด่วนและถนนเข้าไปใสพื้นที่บางส่วนทางด้านข้าง อย่างไรก็ตามในปัจจุบันนับเป็นทำเลทองสำคัญเพราะด้านทิศเหนือติดกับทางด่วน ด้านทิศตะวันออกติดกับรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล (รถไฟฟ้า MRT) และทางด้านทิศใต้ติดกับรถไฟฟ้าเชื่อมท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ (Suvarnabhumi Airport Rail Link, Airport Rail Link)
          การรถไฟแห่งประเทศไทยมีแนวคิดที่จะนำที่ดินแปลงนี้มาจัดประโยชน์ในเชิงธุรกิจ แต่ก็ถูกคัดค้านอย่างหนักจากกลุ่มนักอนุรักษ์ นักรักพื้นที่สีเขียว ฯลฯ เป็นจำนวนมาก อันที่จริง การแก้ปัญหาการขาดทุนของการรถไฟแห่งประเทศไทย ไม่สมควรจะแก้ไขโดยการหากำไรจากทางอื่นมาโปะเพื่อตัดหรือลดการขาดทุน การขาดทุนเกิดขึ้นจากการทุจริต การบริหารที่ไม่มีประสิทธิภาพ การตัดการขาดทุนด้วยวิธีนี้ ก็เท่ากับเป็นการรักษาไว้ซึ่งระบบการทุจริตหรือไม่ได้แก้ไขปัญหาทุจริต อย่างไรก็ตามก็สมควรนำรายได้ส่วนนี้มาพัฒนาคุณภาพบริการและขยายกิจการให้ดีขึ้นกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน
          การนำที่ดินแปลงนี้ไปทำสวนสาธารณะนั้นเป็นแนวคิดที่ดูคล้ายจะดี เพราะทำให้กรุงเทพมหานครมีพื้นที่สีเขียวเพิ่มขึ้น กรุงเทพมหานครเองก็มีพื้นที่สีเขียวอยู่น้อยมาก ขนาดว่ากรุงเทพมหานครนำเอาที่หนองบึง สวนสาธารณะในหมู่บ้านจัดสรร ค่ายทหาร พื้นที่สีเขียวบนเกาะกลางถนน ฯลฯ ไปนับรวมแล้ว ประชากรกรุงเทพมหานครยังมีพื้นที่สีเขียวเพียง 4.6 ตารางเมตรต่อคนเท่านั้น การเคลื่อนไหวของผู้คนที่สนับสนุนแนวคิดนี้ก็ดูศิวิไลซ์ น่ารักน่าชังที่ต่างเห็นแก่สิ่งแวดล้อม เห็นแก่เมือง เห็นแก่ส่วนรวมกัน
          อย่างไรก็ตาม การที่คิดจะเอาพื้นที่นี้ไปทำสวนสาธารณะก็ไม่ใช่สิ่งที่สมควรทำเช่นกัน สิ่งที่พึงเข้าใจก็คือที่ดินแปลงนี้ไม่ใช่ของชาวกรุงเทพมหานคร เป็นของประชาชนทั่วประเทศโดยรวมที่ถือครองโดยการรถไฟแห่งประเทศไทยซึ่งเป็นรัฐวิสาหกิจที่ประชาชนเจ้าของประเทศทุกคนเป็นเจ้าของโดยการดูแลของรัฐบาล หากชาวกรุงเทพมหานครจะถือวิสาสะ เอาที่ดินแปลงนี้ไปเป็นสาธารณะเพื่อประโยชน์ของตน โดยเฉพาะผู้ที่อยู่ใกล้พื้นที่นี้แล้ว ย่อมเป็นสิ่งที่ควรทบทวนเป็นอย่างยิ่ง
          ที่ดินแถวถนนเพชรบุรีตัดใหม่ แถวสี่แยกอโศกแถวขนาดไม่เกิน การรถไฟแห่งประเทศไทยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ไร่นั้น หากเป็นของเอกชนก็จะขายได้ ณ ราคาตารางวาละ 8ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย,ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บาท หรือไร่ละ 32ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ล้านบาทเข้าไปแล้ว ถ้าที่ดินแปลงนี้ที่มีขนาด 4ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ไร่ หักแบ่งเป็นถนนและสาธารณูปโภคอื่นสัก 4ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย% ก็จะเหลือที่ดิน 24ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ไร่ที่จะขายได้ แต่โดยที่ที่ดินแปลงนี้ไม่ได้ติดถนนใหญ่ปัจจุบัน ราคาอาจลดหย่อนกว่าปกติประมาณ 3ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย% ดังนั้นจึงน่าจะมีราคาตลาด (หากขายได้) เป็นเงินไร่ละ 224 ล้าน รวม 24ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ไร่ ก็จะเป็นเงินถึง 53,76ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ล้านบาทเข้าไปแล้ว
          โดยนัยนี้ ประชาชนไทยโดยรวม จะยอมยกที่ดินที่มีมูลค่าสูงเท่านี้ประเคนให้คนกรุงเทพมหานครไปใช้เพื่อการพักผ่อนหย่อนใจ โดยที่ตนเองอาจได้มีโอกาสไปนั่งเล่นบ้างชาตินี้สักหนสองหน หรือในอีกทางหนึ่ง คนกรุงเทพมหานครจะ "กลืน" ที่ดินแปลงนี้ซึ่งเป็นของคนไทยทั้งชาติได้ลงคอเชียวหรือ หรือแม้หากกรุงเทพมหานครจะเจียดเอางบประมาณแผ่นดินที่เก็บจากภาษีของคนกรุงเทพมหานครมาซื้อ คนในกรุงเทพมหานครที่อยู่ในเขตที่ห่างไกลออกไปก็อาจไม่ยินยอมพร้อมใจให้ซื้อก็ได้ เพราะตนก็จะได้ประโยชน์ไม่คุ้มค่าไปด้วย
ในที่นี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงเสนอทางออกให้มาที่ดินแปลงนี้มาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า หอประชุม-สัมมนา โรงแรม ที่พักอาศัยให้เช่าระยะยาว ฯลฯ โดยใช้พื้นที่เพียง 6ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย% ของที่ดินทั้งหมด (24ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ไร่จากประมาณ 4ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ไร่)
          พื้นที่ส่วนที่เหลือ นอกจากเป็นถนนและสาธารณูปโภคต่าง ๆ แล้ว ยังอาจเป็นสวนสาธารณะรอบ ๆ พื้นที่ก่อสร้างอาคาร เพื่อเพิ่มมูลค่าของที่ดิน และควรประสานกับการทางพิเศษแห่งประเทศไทย และรถไฟฟ้าทั้งสองสายเพื่อเชื่อมสถานี ตลอดจนการจัดทำรถไฟฟ้ามวลเบา (Light Rail / Monorial) วิ่งอยู่ภายในโครงการเพื่อลดปัญหามลพิษอีกด้วย หากจัดการให้ดี ราคาที่ดินที่คาดว่าจะได้รับเป็นเงินไร่ละ 224 ล้านบาท หรือ 7ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย% ของราคาตลาด ก็อาจได้รับรู้มูลค่าสูงกว่านี้ ทำให้โครงการมีความเป็นไปได้ทางการเงินมากกว่านี้เสียอีก
          การรถไฟฯ เคยมีดำริให้เอกชนรายเดียวประมูลที่ดินแปลงใหญ่ไปพัฒนา แต่โครงการนี้ไม่พึงให้เอกชนรายใดรายหนึ่งประมูลไปทำแบบเหมาเข่ง ควรจัดสรรแปลงที่ดินตามแผนแม่บทให้เรียบร้อยแล้วแยกประมูลเป็นแปลงย่อยไป และควรทำสัญญาให้รัดกุม หากเอกชนรายใดไม่สามารถดำเนินการได้แล้วเสร็จตามกำหนด ก็สามารถเปลี่ยนรายใหม่ได้ โดยไม่กลายเป็นปัญหาเช่นที่เคยเกิดขึ้นแล้วในกรณีโครงการโฮปเวลล์ เป็นต้น
          และโดยที่การรถไฟแห่งประเทศไทย ไม่มีความเชี่ยวชาญในการพัฒนาที่ดิน หรือแม้แต่หน่วยราชการหรือรัฐวิสาหกิจอื่นใดที่ครอบครองที่ดินอยู่แล้วไม่ได้ใช้ประโยชน์ เช่น จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ก็ควรคืนหลวง ให้กรมธนารักษ์ โดยบริษัทธนารักษ์พัฒนาสินทรัพย์เป็นผู้ดำเนินการ โดยยกระดับหน่วยงานนี้ให้เป็นหน่วยงานที่ชำนาญการพัฒนาที่ดิน เช่นเดียวกับ Urban Redevelopment Authority ของประเทศสิงคโปร์

          รัฐบาลพึงนำรายได้ที่ได้จากการนี้มาพัฒนาประเทศโดยรวม จึงจะเหมาะสมกับที่ดินแปลงนี้เป็นสมบัติของประชาชนทั้งประเทศ อย่างไรก็ตาม บางท่านอาจเกรงว่ารัฐบาลที่ขึ้นมาบริหารประเทศ (ไม่ว่าจะมาจากพรรคการเมืองใดก็ตาม) จะโกง กรณีการโกง หน่วยงานที่ตรวจสอบหรือคณะบุคคลที่อาสาตรวจสอบ ก็ต้องตรวจสอบเป็นเรื่อง ๆ ไป แบบ "กัดไม่ปล่อย" จะอ้างเอาการทุจริตขึ้นมาเพื่อจะได้ไม่ต้องทำอะไร ประเทศก็ไม่พัฒนา แล้วปล่อยให้เกิดการ "มือใครยาวสาวได้สาวเอา" จากทรัพยากรของประเทศโดยรวม ก็ย่อมไม่ได้
การพัฒนานี้จะถือเป็นการสร้างศูนย์ธุรกิจกลางเมือง (CBD) ในเขต CBD ของกรุงเทพมหานคร ทำเมืองให้มีประสิทธิภาพสูงขึ้น

ข่าวศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย+ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์วันนี้

FIREC หลักสูตรที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศ

วันพฤหัสบดีที่ 26 ศุกร์ที่ 27 มีนาคม 2563 ณ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลักสูตรที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศ (FIABCI International Real Estate Consultants: FIREC) เป็นหลักสูตรสำหรับที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะนายหน้า ผู้บริหารการขาย ผู้บริหารทรัพย์สิน ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ที่คิดเชื่อมเครือข่ายกับต่างประเทศโดยตรง จัดขึ้นในวันที่ 26-27 มีนาคม 2563 ณ กรุงเทพมหานคร ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www

17 กุมภาพันธ์ 2563 11:18 น.

สัมมนา: ตลาดที่อยู่อาศัย ไตรมาส 3/2561 และทิศทางใหม่ — รู้ก่อน ลงทุนก่อน กำไรแน่นอน ท่านจะเป็นคนแรกที่จะรู้ว่า ที่อยู่อาศัยประเภท ระดับราคาไหนในทำเลใดน่า... ต.ค. 61

ไปอเมริกาอย่างพอเพียง

ผมไปอเมริกามา เลยขอเล่าถึงความพอเพียงของผม ผมไม่ได้ 'ยกหาง' ตัวเอง ไม่อายที่จะเป็นแบบนี้ และขอเย้ยเหล่า 'อำมาตย์' ที่มักอยู่สบายบนภาษีประชาชน ในระหว่างวันที่ 22-30 กันยายน 2561 ผมในฐานะประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งเป็นของเอกชน ได้เดินทางไปนครมินนีแอ... ก.ย. 61

หากแก้ NPLs บ้านไม่ได้: พังแน่ / แก้ยังไง

ตามที่มีข่าวธนาคารแห่งประเทศไทยเตือนเรื่องฟองสบู่อสังหาฯ (https://bit.ly/2DrumIT) ดร. โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ให้ความเห็นจากประสบการณ์ในการ... ก.ย. 61

ภาพข่าว: ศุภาลัย รับโล่ประกาศเกียรติคุณ 2 รางวัล โครงการอสังหาริมทรัพย์ดีเด่น ปี 2561 — นายปุณณพันธ์ เหน่งเพ็ชร รองกรรมการผู้จัดการ สายงานก่อสร้างแนวราบ แ... ส.ค. 61

ภาพข่าว: Nirvana DEFINE ศรีนครินทร์-พระราม9 ได้รับรางวัล โครงการอสังหาริมทรัพย์ดีเด่น ประจำปี 2561 ประเภททาวน์เฮาส์ราคาสูงจาก ศูนย์วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) — โครงการ Nir... ส.ค. 61

ภาพข่าว: พฤกษา คว้า 3 รางวัลโครงการอสังหาฯ ดีเด่น การันตีคุณภาพ — พฤกษา ผู้นำอันดับหนึ่งวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยคว้ารางวัล "โครงการอสังหาริมทรัพย์ดีเด่น 25... ส.ค. 61

ภาพข่าว: เอสซีฯ รับโล่ประกาศเกียรติคุณ 2 รางวัล อสังหาฯ ดีเด่น จากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย — นางสาวอุษณี กังวารจิตต์ รองปลัดกระทรวง... ส.ค. 61

20 อันดับเจ้าตลาดบริษัทพัฒนาที่ดิน — มาตรวจสอบดูว่าบริษัทพัฒนาที่ดินเจ้าตลาดในประเทศไทยมีใครบ้าง โดยพิจารณาจากการเปิดตัวใหม่ในครึ่งแรกของปี 2561 ดูวิดิโอ... ส.ค. 61

ภาพข่าว: ศุภาลัย รับโล่ประกาศเกียรติคุณโครงการอสังหาริมทรัพย์ดีเด่น ปี 2560 — บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) รับโล่ประกาศเกียรติคุณโครงการอสังหาริมทรัพย์ดีเ... ธ.ค. 60