ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยหาดใหญ่
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
ตลาดที่อยู่อาศัยในนครหาดใหญ่ยังมีหน่วยรอขายอยู่ 2,889 หน่วย ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2557 โดยในปี 2556 มีโครงการใหม่เปิดขายถึง 4,451 หน่วย แต่มีหน่วยที่ขายได้จริงทั้งใหม่และเก่ารวมกัน 2,996 หน่วย แม้ที่อยู่อาศัยเหล่านี้จะขายได้หมดภายในเวลาไม่เกิน 1 ปี แต่แนวโน้มตลาดน่าจะชะลอตัว จะค่อย ๆ ชะลอตัวลงในปี 2557 เพราะราคาพืชผลตกต่ำและความเชื่อมั่นต่อสัมฤทธิผลของการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานของทางราชการลดลง
ตามที่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในฐานะประธานเจ้าหน้าที่บริหารและประธานก่อตั้งมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้นำเสนอผลการสำรวจที่อยู่อาศัยนครหาดใหญ่ ในบ่ายวันนี้ (พฤหัสบดีที่ 21 สิงหาคม 2557) ณ โรงแรมไดมอนด์ หาดใหญ่ จึงนำเสนอผลการสำรวจเบื้องต้นไว้ ณ ที่นี้จากผลการสำรวจล่าสุด ณ สิ้นไตรมาสที่ 1/2557 ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่ามีโครงการบ้านและคอนโดรวมกัน 186 โครงการ รวม 14,536 หน่วย รวมมูลค่า 40,331 ล้านบาท และขายได้แล้ว 11,647 หน่วย หรือ 80% เหลือจำนวนหน่วยรอขายทั้งสิ้น 2,889 หน่วย ทั้งนี้ราคาเฉลี่ยของบ้านและคอนโดในนครหาดใหญ่ เป็นเงินเฉลี่ยหน่วยละ 2.775 ล้านบาท ซึ่งพอ ๆ กับราคาขายของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ทั้งนี้คาดว่าที่เหลือขายอยู่นี้จะขายหมดในเวลาอีก 8.9 เดือน ซึ่งแสดงว่าตลาดยังมี "สุขภาพดี" อยู่พอสมควร
ในจำนวนหน่วยที่สำรวจได้ทั้งหมด 14,536 หน่วย เป็นบ้านเดี่ยว 3,217 หน่วย หรือ 22% เป็นบ้านแฝด 554 หน่วย หรือ 4% เป็นทาวน์เฮ้าส์ 2,517 หน่วย หรือ 17% เป็นตึกแถว 836 หน่วย หรือ 6% เป็นห้องชุดพักอาศัย 6,946 หน่วย หรือ 48% และที่ดินจัดสรร 466 หน่วย 3% ซึ่งเป็นสัดส่วนที่คล้ายคลึงกับในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่อาคารชุดมีสัดส่วนสูงสุด
สำหรับในกรณีบ้านเดี่ยวที่สามารถขายได้ดีที่สุด จะเป็นในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หากเกินกว่านี้จะขายได้ยากมาก โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวราคา 10-20 ล้านบาทขึ้นไป แทบจะขายไม่ได้เลย ส่วนกรณีบ้านแฝดขายได้ดีทุกระดับราคา ซึ่งมีขายตั้งแต่ราคา 1.5 - 6 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮ้าส์ขายได้ดียกเว้นระดับราคาเกิน 3 ล้านบาทขึ้นไป สำหรับตึกแถวขายได้ค่อนข้างช้าโดยเฉพาะในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เพราะคงอยู่ในทำเลที่ไม่ดีนัก ส่วนห้องชุดพักอาศัยขายได้ดีแทบทุกระดับราคายกเว้นราคาเกิน 7 ล้านบาทขึ้นไป
ในย่านธุรกิจใจกลางเมืองของนครหาดใหญ่มีหน่วยขายทั้งหมด 4,559 หน่วย หรือ 31% ถือเป็นโซนที่มีขนาดใหญ่ที่สุด ขายแล้ว 3,771 หน่วย หรือ 83% เหลือขายอยู่เพียง 788 หน่วย และมีราคาขายเฉลี่ย 2.643 ล้านบาท โดยที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นห้องชุดพักอาศัยถึง 3,746 หน่วย หรือ 82% ซึ่งถือว่าสูงมาก แต่ก็ยังน้อยเมืองพัทยาซึ่งมีสัดส่วนห้องชุดสูงถึง 90% สำหรับห้องชุดในใจกลางนครหาดใหญ่นี้จะขายหมดในเวลา 11 เดือน แต่ห้องชุดที่มีราคาเกินกว่า 5 ล้านบาท แทบจะขายไม่ออก อย่างไรก็ตามห้องชุดเหล่านี้มีจำนวนเหลืออยู่มาก คือเพียง 31 หน่วยเท่านั้น
อีกทำเลหนึ่งที่น่าสนใจคือ บ้านพรุ-นาทวี ซึ่งเป็นโซนที่ 3 จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส มีจำนวนหน่วยขายทั้งหมด 4,002 หน่วย หรือ 28% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด ในทำเลนี้ห้องชุดยังเป็นที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ คือ 2,309 หน่วย หรือ 58% แต่ห้องชุดที่นี่ขายดีมากโดยเฉพาะราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ซึ่งขณะนี้เหลืออยู่เพียง 230 หน่วย และจะขายหมดในเวลาไม่เกิน 2 เดือนข้างหน้า อย่างไรก็ตามในโซนนี้ยังมีบ้านเดี่ยวเสนอขายอยู่ 689 หน่วย เหลือ 187 หน่วย หรือเหลือเพียง 27% แต่ยังต้องใช้เวลาขายอีก 3 ปี ทั้งนี้บ้านเดี่ยวราคาเกิน 5 ล้านบาทจะขายได้ยากมาก โดยเฉลี่ยแล้วบ้านเดี่ยวหลังหนึ่งในโซนนี้มีราคา 4.2 ล้านบาท
หากวิเคราะห์ถึงการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2556 ในเขตนครหาดใหญ่มีเปิดรวมกันทั้งหมด 52 โครงการ ราคาเฉลี่ยละ 2.562 ล้านบาทซึ่งต่ำกว่าราคาเฉลี่ยของโครงการทั้งหมดรวมทั้งเก่าและใหม่ ณ ราคา 2.775 ล้านบาท แสดงว่าตลาดที่อยู่อาศัยในนครหาดใหญ่มีแนวโน้มลงสู่ตลาดล่างมากขึ้น ในปี 2556 มีหน่วยขายเปิดทั้งหมด 4,451 หน่วย รวมมูลค่า 11,402 ล้านบาทหรือราว ๆ 10% ของมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โซนที่มีการเปิดมากที่สุดคือ บ้านพรุ-นาทวี 1,703 หน่วย หรือ 38% รองลงมาคือย่านธุรกิจใจกลางเมืองเปิดตัว 1,546 หน่วย หรือ 35% นอกนั้นอยู่ในโซน 2 กาญจนวณิช โซน 4 สนามบิน-ควนลัง และโซน 5 ท่าช้าง-ลพบุรีราเมศวร์
ทั้งนี้ในรายละเอียดพบว่าห้องชุดเปิดมากที่สุดถึง 3,065 หน่วย หรือ 69% ซึ่งถือว่าสูงมาก เพราะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในรอบครึ่งปีแรก 57 ห้องชุดเปิดใหม่มีเพียง 50% ห้องชุดที่เปิดตัวมากที่สุดคือระดับราคา 1-2 ล้านบาท มีถึง 1,947 หน่วย หรือ 44% ของหน่วยเปิดใหม่ทั้งหมด อย่างไรก็ตามห้องชุดกลุ่มนี้ขายดีมาก
สำหรับจำนวนหน่วยที่ขายได้ตลอดปี 2556 สามารถขายได้ 2,996 หน่วย โดยแยกเป็นห้องชุด 1,982 หน่วย หรือ 66% รองลงมาคือทาวน์เฮ้าส์ 396 หน่วย หรือ 13% อันดับที่สามคือบ้านเดี่ยวขายได้ 268 หน่วย หรือ 9% อันดับที่สี่คือตึกแถว 198 หน่วย หรือ 7% นอกนั้นเป็นบ้านแฝดขายได้ 82 หน่วย และที่ดินจัดสรรขายได้ 70 หน่วย ในรายละเอียดจะพบว่าห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาทขายได้มากที่สุดถึง 1,471 หน่วย หรือ 49% ส่วนทาวน์เฮ้าส์ที่ขายได้มากที่สุดมีราคา 2-3 ล้านบาท (210 หน่วย) บ้านเดี่ยวขายได้มากที่สุดในระดับราคา 3-5 ล้านบาท (187 หน่วย)
จะเห็นได้ว่าในปี 2556 มีหน่วยขายเปิดใหม่ 4,451 หน่วย แต่มีหน่วยที่ขายได้ 2,996 หน่วย แสดงว่าการดูดซับอุปทานไม่รวดเร็วนัก ในปี 2557 สถานการณ์ยังอาจคล้ายคลึงกับปีที่ผ่านมา แต่เนื่องจากราคายางพาราตกต่ำ และความเชื่อมั่นต่อการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานของทางราชการยังอาจไม่สูงนัก ตลาดที่อยู่อาศัยในนครหาดใหญ่ยังอาจจะชะลอตัวลงผู้แถลง:ดร.โสภณ พรโชคชัย ([email protected]) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน