ต้นทุนในการบริหารจัดการคอนโดมิเนียมพุ่งสูงขึ้น

คอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครจำนวนมากมีการกำหนดค่าใช้จ่ายส่วนกลางในการบริหารจัดการอาคาร ตั้งแต่ตอนที่อาคารเหล่านี้สร้างเสร็จ ซึ่งเป็นเวลามากกว่าสิบปีมาแล้ว เนื่องจากอาคารมีอายุมากขึ้น ไม่เพียงแต่ทำให้ต้นทุนในการให้บริการระดับมาตรฐานจะปรับสูงขึ้นเป็นอย่างมากแล้ว แต่ยังทำให้ค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุงและการปรับปรุงพัฒนาอาคารซึ่งเป็นสิ่งจำเป็นเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัดอีกด้วย นางจันทร์เพ็ญ ถาวรเจริญพนธ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ได้ให้มุมมองเกี่ยวกับการบริหารจัดการอาคารที่คณะกรรมการบริหารอาคารชุดและเจ้าของร่วมในปัจจุบันประสบ คอนโดมิเนียมส่วนมากจะมีแหล่งเงินทุนสองแหล่งด้วยกัน แหล่งเงินทุนแรกมาจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดเป็นผู้จ่าย โดยปกติจะจ่ายเป็นรายเดือน หรือรายไตรมาส ส่วนที่สอง ก็คือ “เงินกองทุน” (Sinking Fund) เงินกองทุนมาจากการร่วมมือร่วมใจกันของเจ้าของร่วมในคอนโดมิเนียมนั้น ๆเมื่อได้มีการโอนกรรมสิทธิ์จากเจ้าของโครงการ เงินกองทุนดังกล่าวจะนำไปฝากในบัญชีที่มีอัตราดอกเบี้ยที่แน่นอน และจัดเตรียมไว้เพื่อใช้ในการซื้ออุปกรณ์เพื่อทดแทนหรือซ่อมแซมครั้งใหญ่ภายในอาคารในหลายอาคาร ค่าใช้จ่ายส่วนกลางถูกกำหนดไว้ก่อนที่อาคารจะแล้วเสร็จ และหลังจากนั้นเป็นต้นมา ค่าใช้จ่ายต่างๆก็เพิ่มขึ้นอีกหลายเท่าตัว ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเมินว่า ค่าไฟฟ้าซึ่งเป็นหนึ่งในค่าใช้จ่ายส่วนที่มากที่สุดสำหรับคอนโดมิเนียมหนึ่งอาคารได้เพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา ไม่เพียงแต่ต้นทุนรายวันในการบริหารอาคารเท่านั้นที่เพิ่มขึ้น แต่เมื่ออาคารทรุดโทรมลง ก็จะทำให้ค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุงสูงขึ้นตามไปด้วย เนื่องจากมีความจำเป็นต้องปรับปรุงอาคารให้ดูใหม่อยู่เสมอ เช่น การปรับปรุงดูแลล็อบบี้ส่วนกลางและพื้นที่ส่วนกลางอื่นๆ เป็นต้น การซ่อมแซมบางประเภทก็เป็นเรื่องที่สำคัญเป็นอย่างยิ่งและปล่อยทิ้งไว้ไม่ได้ ตัวอย่างเช่น สลิงของลิฟท์มีอายุการใช้งานประมาณ 10- 15 ปี หลังจากนั้นจำเป็นจะต้องเปลี่ยนใหม่ เครื่องตรวจจับควันและอุปกรณ์ความปลอดภัยต่างๆภายในลิฟท์ก็เริ่มจะรวนหลังจากติดตั้งไปแล้วสิบปี โดยเมื่อไม่นานมานี้ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ได้ทำการติดตั้งเครื่องตรวจจับควันและสัญญาณเตือนไฟไหม้ใหม่หมดทั้งระบบในคอนโดมิเนียมที่มีอายุมากกว่าสิบปี หลายอาคารด้วยกัน “เราเชื่อว่าเจ้าของคอนโดมิเนียมไม่ควรที่จะปล่อยปละละเลยเรื่องความปลอดภัยในด้านต่างๆ และจำเป็นที่จะต้องสร้างความปลอดภัยให้เกิดแก่ผู้พักอาศัยทุกคนภายในอาคาร” นางจันทร์เพ็ญกล่าว ในทางตรงกันข้าม โรงแรมต่างๆมักจะดำเนินการปรับปรุงพื้นที่สาธารณะทุกๆ 7 ปีเป็นอย่างน้อย ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมอีกหลายแห่งในกรุงเทพฯ ที่มีอายุมากกว่าสิบปีและยังไม่ได้มีการปรับปรุงเพื่อพัฒนาพื้นที่ส่วนกลางให้ดีขึ้นอย่างเป็นเรื่องเป็นราว ประเด็นดังกล่าวเป็นประเด็นที่มีความสำคัญต่อมูลค่าของอาคารเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โดยมูลค่าของคอนโดมิเนียมจะถูกกำหนดจากทำเลที่ตั้ง การออกแบบ และวัสดุอุปกรณ์ที่เลือกใช้ภายในโครงการ คอนโดมิเนียมเก่าหลายแห่งถูกนำมาขายใหม่ที่ราคา 50% ของราคาคอนโดมิเนียมใหม่ในละแวกเดียวกัน สมคิด การ์เด้น ซึ่งสร้างเสร็จในปี 2534 เป็นหนึ่งในโครงการเก่าเพียงส่วนน้อยที่มีราคาขายต่อทำเลสามารถเทียบเคียงกับโครงการใหม่ๆในบริเวณเดียวกันได้ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เชื่อว่า มีสาเหตุมาจากคณะกรรมการบริหารอาคารชุดได้พิจารณาใช้จ่ายเงินไปจำนวนมาก ในการยกระดับพื้นที่ส่วนกลางให้ดีขึ้นและเจ้าของห้องชุดเองก็ได้ทำการตกแต่งภายในยูนิตของตนเองใหม่ด้วย นางจันทร์เพ็ญ กล่าวเพิ่มเติมว่า “ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เชื่อว่า เจ้าของคอนโดมิเนียมยังคงจะต้องจ่ายค่าบริหารพื้นที่ส่วนกลางในระดับที่สูงขึ้น แม้จะดำเนินการดูแลรักษาเฉพาะส่วนที่จำเป็นจริงๆเท่านั้น หากเจ้าของร่วมต้องการที่จะรักษามูลค่าและความน่าสนใจให้กับทรัพย์สินของตน ก็ควรจะต้องจ่ายเงินเพิ่มในการปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลางต่างๆ” คณะกรรมการบริหารอาคารชุดมีทางเลือกในการเพิ่มเงินในกองทุนสองทางด้วยกัน คือ การขึ้นค่าใช้จ่ายพื้นที่ส่วนกลาง หรือ ไม่เช่นนั้นก็ขอให้เจ้าของร่วม ร่วมกันออกเงินก้อนเพื่อใช้ในการปรับปรุงและซ่อมแซมอาคารตามพรบ.อาคารชุดได้ กำหนดไว้ว่า 75% ของเจ้าของร่วมทั้งหมด จะต้องยินยอมจึงสามารถขึ้นค่าใช้จ่ายพื้นที่ส่วนกลางได้ ซึ่งหลายครั้งก็เป็นไปได้ยาก เนื่องจากมีเจ้าของร่วมน้อยกว่า 75% เข้าร่วมประชุมสามัญประจำปี จึงมีการเสนอให้แก้ไขข้อบังคับดังกล่าว ให้เป็นในลักษณะคะแนนเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมแทน แต่ก็ยังไม่เป็นที่แน่ชัดว่า การแก้ไขดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้เป็นข้อกฏหมายเมื่อใด แม้ว่าจะมีความยากลำบากในการได้รับคะแนนเสียงครบ 75 % เจ้าของร่วมก็จำเป็นที่ต้องดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่ง เพราะปัจจุบัน หลายอาคารมีรายได้ไม่เพียงพอกับรายจ่าย ส่งผลให้ต้องใช้เงินจากกองทุนเพื่อนำมาเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานประจำวันต่างๆ ไม่ว่าอาคารนั้นจะถือครองโดยเจ้าของห้องหรือนักลงทุนก็ตาม ก็จำเป็นที่จะต้องได้รับการบริหารจัดการเพื่อคงมูลค่าของทรัพย์สินไว้ การปรับปรุง ซ่อมแซม หรือตกแต่งภายในใหม่เป็นสิ่งจำเป็นที่ต้องทำเพื่อรักษาหรือเพิ่มมูลค่า ความท้าทายของอสังหาริมทรัพย์ที่มีเจ้าของร่วมหลายราย ก็คือ การที่จะต้องโน้มน้าวให้เจ้าของร่วมเหล่านั้นเห็นว่าค่าใช้จ่ายพื้นที่ส่วนกลางจำเป็นจะต้องมีการปรับขึ้นเพื่อให้ครอบคลุมค่าใช้จ่ายต่างๆทั้งหมด และแสดงให้เห็นว่าอาจจะต้องมีการเรียกเก็บเงินเพิ่มเติมเพื่อใช้ในการพัฒนาและปรับปรุงอาคาร “ยังมีความท้าทายอีกหลายประการที่เจ้าของห้องชุด และคณะกรรมการบริหารอาคารชุดต้องเผชิญในปัจจุบัน การตัดสินใจใด ๆก็ตาม จะมีผลสำคัญอย่างยิ่งกับมูลค่าของทรัพย์สินในอนาคต” นางจันทร์เพ็ญ กล่าวสรุป เกี่ยวกับ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (NYSE:CBG) เป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก ที่ให้บริการแบบครบวงจร มีสำนักงานใหญ่ตั้งอยู่ในนครลอสแองเจลลิส ให้บริการแก่เจ้าของโครงการ นักลงทุน และผู้ซื้อรายย่อย ครอบคลุมตลาดมากกว่า 300* แห่ง ใน 50* ประเทศทั่วโลก ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เริ่มเปิดสาขากรุงเทพ ฯ ครั้งแรกในปีพ.ศ.2531 และสาขาภูเก็ตในปีพ.ศ. 2547 โดยให้บริการด้านการเป็นตัวแทนในการซื้อ ขาย และให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้าน คอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนท์ เซอร์วิส อพาร์ตเมนท์ อาคารสำนักงาน ธุรกิจค้าปลีก ธุรกิจอุตสาหกรรม โรงแรม ที่ดิน และให้บริการด้านการให้คำปรึกษา ซึ่งรวมถึง การให้บริการให้คำปรึกษาด้านการลงทุน การวิจัยตลาด และการประเมินราคาทรัพย์สิน นอกจากนี้ ยังให้บริการในด้านการบริหารอสังหาริมทรัพย์ด้วยมาตรฐานในระดับสากล หากต้องการข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการให้บริการ สามารถเข้าชมได้ที่ www.cbre.co.th * รวมสำนักงานที่เป็นหุ้นส่วน สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมติดต่อ นาง จันทร์เพ็ญ ถาวรเจริญพล ผู้อำนวยการ ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน 02 654 1111 นางสาวงามใจ เจียรจรัส ผู้จัดการฝ่ายสื่อสารองค์กร 02 654 1111 ต่อ 522

• ข่าวจันทร์เพ็ญ ถาวรเจริญพนธ์
• ข่าวซีบี ริชาร์ด เอลลิส
• ข่าวการบริหารจัดการ
• ข่าวกรุงเทพมหานคร
• ข่าวคอนโดมิเนียม