กรุงเทพฯ--4 พ.ย.--ซีบี ริชาร์ด เอลลิส
บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ได้ให้ข้อคิดเห็นเกี่ยวกับตลาดออฟฟิศคอนโดมิเนียมว่า เริ่มที่จะเห็นสัญญาณที่ดีในการกลับมาได้รับความสนใจอีกครั้งหนึ่ง
มร.เจมส์ พิทชอน กรรมการบริหารบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ให้ความเห็นว่า อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ อัตราค่าเช่าที่เพิ่มสูงขึ้น และจำนวนออฟฟิศคอนโดมิเนียมคุณภาพที่มีอยู่จำกัด ได้ส่งผลให้เกิดการซื้อขายในมากขึ้น
นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายจัดหาอาคารสำนักงาน บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส กล่าวว่า "ตลาดออฟฟิศคอนโดมิเนียมเป็นตลาดที่ไม่รับความสนใจมากนัก ทั้งที่เคยเป็นหนึ่งในตลาดที่ได้รับความนิยมสูงสุดในช่วงที่อสังหาริมทรัพย์บูมในครั้งที่แล้ว และในช่วงระยะเวลา 10 ปี ที่ผ่านมา เราเห็นว่าเกิดการซื้อขายอาคารประเภทนี้ไม่มากนัก"
ออฟฟิศคอนโดมิเนียมที่มีอยู่ในตลาดส่วนใหญ่เปิดตัวช่วงอสังหาริมทรัพย์บูมระยะแรกๆ หลายโครงการถูกจับจองจากนักเก็งกำไร เมื่อมีจำนวนผู้เข้าใช้พื้นที่จริงอยู่น้อยมาก จึงทำให้ตลาดไม่โตเท่าที่ควร
ในฮ่องกง ตลาดออฟฟิศคอนโดมิเนียมมีประวัติอันยาวนาน ทั้งจากผู้ที่ต้องการเข้าไปใช้พื้นที่จริงและจากนักลงทุน ทว่ารูปแบบเดียวกันนี้มิได้เกิดขึ้นในประเทศไทย เนื่องจากประการแรก คุณภาพของออฟฟิศคอนโดมิเนียมหลายแห่งยังด้อยกว่าออฟฟิศที่มีเจ้าของเพียงรายเดียว ประการที่สอง มีจำนวนผู้ที่ต้องการซื้อออฟฟิศคอนโดมิเนียมเพื่อเข้าใช้พื้นที่จริงมีอยู่น้อย
มร.เจมส์ กล่าวว่า ปริมาณออฟฟิศคอนโดมิเนียมที่มีอยู่ในตลาด คิดเป็น 29% ของจำนวนออฟฟิศทั้งหมด ในเขตกรุงเทพมหานคร โดยมีอัตราพื้นที่ว่าง 30% ในขณะที่อัตราพื้นที่ว่างในตลาดทั้งหมดคิดเป็น 22%
หากจะนับกันจริงๆ แล้ว จำนวนออฟฟิศคอนโดมิเนียมที่จัดว่าเป็นระดับเกรดเอนั้นมีอยู่น้อยมาก ออฟฟิศคอนโดมิเนียมหลายแห่งมีระบบแอร์แบบ water-cooled package ซึ่งไม่สามารถปรับอุณหภูมิได้เองอัตโนมัติ มากกว่าที่จะเป็นระบบแอร์แบบสามารถปรับอุณหภูมิได้เองอัตโนมัติซึ่งพบได้ในออฟฟิศระดับเกรดเอที่มีเจ้าของเพียงรายเดียว นอกจากนี้ โดยปกติ ห้องน้ำจะอยู่ภายในแต่ละยูนิต ซึ่งทำให้การใช้พื้นที่ไม่มีประสิทธิภาพเท่าที่ควร
บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เริ่มที่จะเห็นความเคลื่อนไหวในตลาดออฟฟิศคอนโดมิเนียม โดยดูจากจำนวนผู้เข้ามาสอบถาม และจำนวนการซื้อขายที่เพิ่มมากขึ้น
สำหรับตลาดออฟฟิศโดยรวม อัตราพื้นที่ว่างยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง รวมทั้งค่าเช่าเริ่มที่จะเพิ่มสูงขึ้น บริษัทไทยบางรายได้เริ่มพิจารณาอีกครั้งถึงประโยชน์ของการเป็นเจ้าของออฟฟิศเอง ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ รวมทั้งค่าเช่าที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้การซื้อสำนักงานกลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจอีกทางหนึ่ง
นายนิธิพัฒน์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ความต้องการยังคงมีอยู่ไม่มาก ดังนั้นราคาจึงยังคงมีความน่าสนใจอยู่ การซื้อขายออฟฟิศ คอนโดมิเนียมเมื่อไม่นานมานี้ อย่างเช่น อาคารโอเชี่ยน ทาวเวอร์ 2 ในซอยอโศก มีราคาอยู่ระหว่าง 28,000 - 35,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ คอนโดมิเนียมเพื่อการพักอาศัยที่เปิดขายก่อนการก่อสร้างในย่านนี้มีราคาสูงกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร
ราคาออฟฟิศในปัจจุบันต่ำกว่าการลงทุนสร้างใหม่อยู่มาก บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เชื่อว่า หากจะลงทุนสร้างออฟฟิศคอนโดมิเนียมแห่งใหม่ จะต้องใช้เงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 30,000 บาทต่อตารางเมตร ทั้งนี้ ตัวเลขดังกล่าวไม่รวมราคาที่ดินและผลกำไรของบริษัทผู้พัฒนา ทั้งนี้ ราคาของออฟฟิศคอนโดมิเนียมไม่มีแนวโน้มที่จะลดต่ำลงไปมากกว่านี้ ยกเว้นอาคารที่ไม่ได้รับการดูแลรักษาดีเท่าที่ควร
อาคารที่ดีที่สุด 3 แห่งซึ่งเป็นออฟฟิศคอนโดมิเนียม ได้แก่ อาคารเลค รัชดา อาคารทิสโก้ ทาวเวอร์ และอาคารสาทร ซิตี้ ทาวเวอร์ ซึ่งอาคารแห่งนี้แทบจะไม่มีพื้นที่สำหรับขายเหลืออยู่
บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เชื่อว่า ในขณะที่ค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมทั้งอัตรดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ จะทำให้บริษัทไทยมองเห็นถึงโอกาสในการซื้อพื้นที่สำนักงานในโครงการออฟฟิศคอนโดมิเนียม
โดยปกติ บริษัทของคนไทยที่ต้องการซื้ออาคารพาณิชย์มักเลือกอาคารสำนักงานขนาดเล็ก (มินิออฟฟิศ) แต่ทว่าอาคารเหล่านี้มีพื้นที่ใช้สอยอย่างไม่ค่อยมีประสิทธิทภาพ โดยเป็นอาคารหลายชั้น แต่ละชั้นมีพื้นที่ใช้สอยไม่มาก ทำให้ต้องใช้พื้นที่หลายชั้น และจัดพื้นที่ไว้สำหรับจอดรถน้อยมาก
บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ไม่เชื่อว่า ความต้องการที่เพิ่มสูงขึ้นจะเป็นตัวผลักดันให้เกิดโครงการออฟฟิศคอนโดมิเนียมแห่งใหม่เกิดขึ้น แต่จะนำไปสู่การเพิ่มสูงขึ้นของอัตราการเข้าใช้พื้นที่ในโครงการที่มีอยู่แล้วในตลาด ซึ่งจะช่วยให้อัตราพื้นที่ว่างในตลาดอาคารสำนักงานโดยรวมลดลง--จบ--
-สก/นห-