ตึกออฟฟิศเกรดรองต้องปรับกลยุทธ์เพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน

          อาคารสำนักงานเกรดรองในกรุงเทพฯ มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ย 9.7% ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของทั้งตลาดเล็กน้อย อย่างไรก็ดี การที่มีบริษัทผู้เช่าจำนวนมากขึ้นย้ายออกไปยังอาคารใหม่ที่มีคุณภาพดีขึ้น ส่งผลให้เจ้าของอาคารสำนักงานเกรดรองเริ่มใช้กลยุทธ์ต่างๆ เพื่อรักษาผู้เช่ารายเดิมและดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ ตามการรายงานจากบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล (โจนส์ แลง ลาซาลล์)
นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล กล่าวว่า "แม้เศรษฐกิจโดยรวมของไทยจะยังไม่เข้มแข็ง แต่หลายๆ ภาคธุรกิจยังคงมีผลประกอบการที่ดี ซึ่งสะท้อนให้เห็นได้จากการที่บริษัทต่างๆ ในกรุงเทพฯ ยังมีการขยายออฟฟิศต่อเนื่อง นอกจากนี้ การที่บริษัทต่างๆ ส่วนใหญ่ยังต้องการเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอซึ่งมีค่าเช่าสูงกว่าอาคารเกรดรอง เป็นอีกสิ่งหนึ่งที่สะท้อนให้เห็นว่าบริษัทผู้เช่ามีสถานภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง"
          นางสาวยุพา เสถียรภาพอยุทธ์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงาน เจแอลแอล กล่าวว่า "ธุรกรรมการเช่าสำนักงานที่เกิดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่เป็นการเช่าพื้นที่ในอาคารเกรดเอ แม้จะมีค่าเช่าสูง ซึ่งธุรกรรมการเช่าหลายๆ รายการเป็นการย้ายออกจากอาคารเกรดรอง ทำให้อาคารสำนักงานเกรดรองมีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเพิ่มขึ้น"
          รายงานจากศูนย์บริการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอล ระบุว่า ณ สิ้นไตรมาสแรกของปีนี้ อัตราการว่างของพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ (ไม่แบ่งเกรด) ปรับเพิ่มสูงขึ้นไปอยู่ที่ 9.4% จากเดิมที่ 9.โจนส์ แลง ลาซาลล์% เมื่อช่วงสิ้นปี อสังหาริมทรัพย์558 อาคารที่มีอัตราการว่างของพื้นที่ปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุด คือกลุ่มอาคารเกรดรองซึ่งมีผู้เช่าย้ายออก โดยเฉพาะอาคารที่ตั้งอยู่ห่างไกลจากระบบขนส่งมวลชน ไม่ว่าจะเป็นสถานีรถไฟฟ้าบีหรือรถไฟฟ้าใต้ดิน
          ศูนย์บริการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอล ยังระบุด้วยว่า ปัจจุบัน กรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงาน (เฉพาะที่สร้างเสร็จแล้ว) คิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้น 8.5สุพินท์ มีชูชีพ ล้านตารางเมตร ในจำนวนนี้เป็นอาคารเกรดรองคิดเป็นพื้นที่รวม 5.54 ล้านตารางเมตร
          นางสาวยุพากล่าวว่า "เพื่อรักษาหรือเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน เจ้าของอาคารเกรดรองเริ่มมีความยืดหยุ่นมากขึ้นในการเจรจาเงื่อนไขกับบริษัทผู้เช่าทั้งรายที่มีอยู่เดิมและรายใหม่ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของสิทธิในการใช้ที่จอดรถ การกำหนดเพดานการขึ้นค่าเช่า หรือการเสนอระยะปลอดค่าเช่า อย่างไรก็ดี แทบไม่พบว่ามีเจ้าอาคารรายใดยินดีลดค่าเช่าในขณะนี้"
          ข้อมูลจากศูนย์บริการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอล ระบุว่า ในไตรมาสแรกของปีนี้ ค่าเช่าอาคารสำนักงานเฉลี่ยทั่วกรุงเทพฯ ยังคงปรับเพิ่มสูงขึ้น แต่พบว่า การปรับเพิ่มขึ้นของค่าเช่าในกลุ่มอาคารเกรดรองชะลอตัวลงค่อนข้างมาก เนื่องจากมีบริษัทผู้เช่าย้ายออกมากขึ้น
          นางสาวยุพาแนะว่า"เจ้าของอาคารที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี แต่อาจไม่เป็นที่ต้องการของผู้เช่าแล้ว อาจพิจารณาการปรับปรุงใหญ่ให้อาคารมีรูปลักษณ์และคุณภาพที่ดีขึ้น ทั้งนี้ ความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานคุณภาพดียังคงมีแนวโน้มขยายตัวอย่างแข็งแกร่งในช่วง อสังหาริมทรัพย์-3 ปีข้างหน้า ดังนั้น การปรับปรุงอาคารจึงมีโอกาสในการให้ผลตอบแทนคุ้มค่า จากความเป็นไปได้ในการเรียกค่าเช่าได้สูงขึ้นและและดึงดูดผู้เช่าได้ดีขึ้นหลังการปรับปรุงแล้วเสร็จ"
          มีอาคารสำนักงานสำคัญๆ หลายอาคารที่ใช้กลยุทธ์การปรับปรุงอาคารเพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน ซึ่งไม่จำกัดเฉพาะในกลุ่มอาคารสำนักงานเกรดรอง แต่รวมถึงอาคารเกรดเอด้วย ตัวอย่างอาคารที่เพิ่งปรับปรุงอาคารเสร็จสิ้นไปเมื่อเร็วๆ นี้ ได้แก่ อาคารไซเบอร์เวิลด์ อาคารสินธร และอาคารจีพีเอฟวิทยุ ส่วนอาคารที่กำลังอยู่ในระหว่างการปรับปรุงในขณะนี้ได้แก่ อาคารเคี่ยนหงวน อสังหาริมทรัพย์ อาคารซันทาวเวอร์ และอาคารวานิช
          นายไมเคิล ถัง ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารโครงการก่อสร้างและออกแบบตกแต่ง เจแอลแอล กล่าวว่า "โดยทั่วไป การปรับปรุงอาคารเป็นทางเลือกที่เจ้าของอาคารเก่านิยมมากกว่าการรื้อถอนอาคารเพื่อสร้างใหม่ เนื่องจากใช้เงินทุนและเวลาน้อยกว่า อีกทั้งยังช่วยเลี่ยงปัญหาเรื่องกฎหมายควบคุมการก่อสร้างอาคารใหม่ที่อาจทำให้ไม่สามารถสร้างอาคารขนาดพื้นที่ใช้สอยเท่าเดิมได้"
          "อย่างไรก็ดี การที่จะเลือกวิธีการปรับปรุงอาคารหรือการรื้อถอนเพื่อสร้างใหม่ ยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่ต้องพิจารณา อาทิ อาคารมีอายุการใช้งานมานานเท่าใด การก่อสร้างตั้งแต่แรกเริ่มมีคุณภาพหรือไม่ และอาคารได้รับการบริหารจัดการ-ดูแลรักษาดีมากน้อยเพียงใด เป็นต้น อาคารบางอาคารอาจไม่เหมาะที่จะใช้งานต่อไปได้อีกและสมควรรื้อทิ้งเพื่อสร้างใหม่ตามมาตรฐานสมัยใหม่ ในขณะเดียวกัน การปรับปรุงอาคารจะช่วยยืดอายุการใช้งานของอาคารให้ยาวนานขึ้น แต่แน่นอนว่าจะไม่ยาวนานเท่าการสร้างอาคารใหม่ ดังนั้น การพิจารณาเงินลงทุนที่จะใช้ในการปรับปรุงอาคาร จะต้องคำนึงถึงอายุการใช้งานที่จะเหลืออยู่ของตัวอาคารหลังการปรับปรุงแล้วเสร็จ"
          การปรับปรุงอาคารสามารถแบ่งออกได้หลายระดับ นับตั้งแต่การปรับปรุงเล็ก ได้แก่ การเข้าถึงความปลอดภัย ลิฟต์ ป้ายอาคาร ห้องลอบบี้ ห้องน้ำ หรือภูมิทัศน์ ไปจนถึงการปรับปรุงใหญ่ อาทิ การปรับรูปโฉมของทั้งอาคาร
เกี่ยวกับเจแอลแอล
          เจแอลแอล (โจนส์ แลง ลาซาลล์) เป็นบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศ มีสำนักงานสาขามากกว่า อสังหาริมทรัพย์โจนส์ แลง ลาซาลล์โจนส์ แลง ลาซาลล์ แห่งทั่วโลก